אחרי שנים רבות בהן הצמיחה והפיתוח של העיר באר שבע התרכזו בעיקר באזורים ההיקפיים של העיר, בשכונות חדשות, אושרה ב-2022 תוכנית מתאר כוללנית חדשה, אשר מתמקדת בפיתוח ובשדרוג השכונות הוותיקות של העיר, מבלי לזנוח את הבנייה חדשה. האדריכלית תמר פוריה, מהנדסת העיר של באר שבע ב-4 השנים האחרונות, הובילה את התהליך כולו.
כחלק מהתכנית החדשה, העיר העתיקה, שכונות א'-ד', אזור שדרות רגר, מרכז העיר, אזור דרך חברון ושדרות טוביהו מיועדים לפרויקטים של התחדשות עירונית. "תכניות רבות של התחדשות עירונית נמצאות בשלבי תכנון וחלקן עומדות לפני ביצוע", לדברי פוריה. "מרכז העיר, לדוגמה, מורכב משכונות ותיקות עם פוטנציאל גדול של התחדשות עירונית. תכנית המתאר שאושרה כוללת הוראה להכין תכניות מפורטות לשכונות הישנות, על מנת להגיע להיקף ההוספה של יחידות הדיור לאזור- בין אם באמצעות 'חלופת שקד' ובין אם באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי."
לדברי פוריה, כיום ישנם שלושה מתחמים גדולים של פינוי-בינוי בשכונה ג' בעיר. "שתי חברות בנייה, הכשרת היישוב ושיכון ובינוי, מחכות נכון לעכשיו למתן תוקף על מנת שיוכלו להגיש בקשה להיתר. שכונה ג' היא הראשונה בעיר שתשנה לחלוטין את פניה. הפוטנציאל שלה נובע מהסמיכות לבית החולים סורוקה, אוניברסיטת בן גוריון ותחנת רכבת באר שבע צפון אשר נמצאת בה".
פרויקט הפינוי-בינוי הראשון של העיר הוא מתחם 'אורות', הקרוי על שם בית הקולנוע הוותיק שהיה בעבר מוקד תרבותי בבאר שבע, אך עומד כיום שומם ונטוש. "מדובר בבניין לשימור, שהפרויקט הזה יחזיר אותו לחיים", אומרת פוריה. "נבחן מהי הפרוגרמה הציבורית המתאימה לו על מנת שיחזור להוות מוקד משיכה בשכונה". מעבר ל-750 יח"ד בקירוב (במקום 112 יח"ד נכון לעכשיו), התכנית כוללת תוספת של 6,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 7,000 מ"ר מבני ציבור וכ-18 דונם של שטחים ירוקים ופתוחים.
פוריה מספרת כי גם בשכונה ד' מקודמות נכון להיום יוזמות התחדשות עירונית שונות, בין היתר פרויקט 'המכתש' על שם מחצבה שהיתה בעבר במרכז השכונה, או במתחם 'יעקב אבינו' מול האוניברסיטה והמרכז הרפואי סורוקה, אשר במסגרתו צפויים להיהרס מבנים בני 136 יח"ד ובמקום ייבנו 660 יח"ד חדשות לצד 20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ושטחי ציבור. על הפרויקט אחראיות אפריקה ישראל, ב.ס.ר ואלקטרה.
"עצרנו את הסכם הגג על מנת לשלב בתוכו התחדשות עירונית"
באר שבע מציגה זינוק בנתוני התחלות הבנייה האחרונים שפורסמו על ידי הלמ"ס, עם 2,200 יחידות דיור בחודשים שבין אפריל 2022 למרץ 2023 – נתון כפול מהיקפי הבנייה ב-12 החודשים שלפני כן.
ההסבר לשינוי, על פי פוריה, "הוא שבאר שבע נמצאת בתנופה עצומה של פיתוח ויוזמות התחדשות עירונית החלו להבשיל בשכונות ותיקות, בין היתר בעקבות תכנת המתאר החדשה. בשכונה ג', למשל, יש פרויקטים לא מעטים של התחדשות עירונית במסגרת תכנית תמ"א 38. לפחות 20 בניינים, נכון להיום, נבנו או נמצאים בתהליך בנייה, לצד 20 בניינים נוספים הנמצאים בשלבי היתרים ופרויקטים נוספים הנמצאת בשלבים של אישור תב"ע". פרויקטים אלו צפויים להוסיף מאות דירות לשכונה הוותיקה.
ובכל זאת, קיים עדיין פער בין תכנית המתאר של העיר אשר שמה דגש על הצורך בהתחדשות עירונית באזורים וותיקים, לבין המשך ההקמה של שכונות חדשות בקצב גבוה. "השכונות ששווקו כחלק מהסכם הגג עליו חתמנו ב-2015 מול הממשלה, הן רמות, הפארק ורקפות", אומרת פוריה. "הסכם הגג כלל בנייה ושיווק של 18 אלף יח"ד חדשות בתמורה למימון הקמת תשתיות בכל העיר, לרבות שדרוג התשתיות בשכונות הקיימות. העיר אכן עמדה בהסכם כאשר שיווקה ובנתה, אך בשלב מסוים התקבלה החלטה לעצור את הסכם הגג מול הממשלה ולהיכנס לשיח מחודש עם רמ"י, על מנת לשלב בהסכם מרכיב מובנה של התחדשות".
בשורה התחתונה, אומרת פוריה, "ההסכם עודכן וכולל כעת מרכיב של התחדשות עירונית. מרכיב זה מבטיח מצד אחד חיזוק למרכז העיר ולשכונות הוותיקות, ומצד שני מאפשר הקמה של שכונות חדשות ויצירת גיוון באוכלוסייה. יש תושבים שיעדיפו לגור בעיר, בסמוך למקום העבודה, בעוד שיהיו כאלו שיעדיפו לגור בשכונות שקטות יותר. שכונת 'רקפות' היא שכונה של צמודי קרקע שמספקת מענה מעולה למי שרוצה לגור בסגנון כפרי יותר, בתוך העיר".
במבט לעתיד: דגש על מרחב מעורב שימושים והשקעה בתשתיות
כאשר בעירייה מסתכלים על המתחמים החדשים של ההתחדשות העירונית, "אנחנו מחפשים מרחב עם עירוב שימושים, ולא רק מגורים או רק מוסדות לימוד. אנחנו פועלים על מנת שכל פרויקט חדש יכיל את כל השימושים ושחזית הרחוב הראשי תהיה שוקקת חיים. אנחנו עושים מאמצים רבים בכל הנוגע למרחב הציבורי", אומרת פוריה. "חשוב לנו לגבש מרחב ציבורי שקל ללכת בו, כדי ליצור דינמיקה אורבנית אמיתית".
בנוסף, פוריה מספרת כי העירייה משקיעה הרבה בתשתיות. "שדרות רגר, למשל, שהיה בעבר כביש עליו שועטים במהירות הישראלים הנוסעים לאילת, עבר שדרוג עם פרויקטי מגורים ותעסוקה, המתחילים לייצר תחושה של רחוב ולא רק דרך. אנשים יוצאים לרוץ, יושבים בבתי קפה, לתיאטרון. פרויקט 'הבלוק' של אזורים, אשר אוכלס כבר ב-2021, הוביל לשינוי משמעותי במרחב הציבורי באזור. מדובר על פרויקט מגורים חדש הכולל שטחי מסחר איכותיים מתחתיו, אשר נבנה בצמוד ל'מרכז הנגב', מבנה בסגנון ברוטליסטי שהיה מוזנח למדי בכל הנוגע לתשתיות. הפרויקט של אזורים נצמד אליו ו'פתח' את השדרה".
באר שבע תהווה בקרוב מוקד משיכה בתור עיר גדולה
אחד הציטוטים המשמעותיים מתוך התכנית החדשה מדבר על כך שהתכנית "מניחה תרחיש אוכלוסייה אופטימי במיוחד הצופה גידול כתוצאה משינוי מגמות ההגירה הנוכחיות למאזן הגירה חיובי, שינבע משיפור ניכר של האטרקטיביות, בעיקר עבור אוכלוסייה צעירה". על פי תרחיש זה, אוכלוסיית באר שבע תעמוד ב-2030 על כ-280 אלף תושבים, כאשר התכנון עומד על יכולת אכלוס של יותר מ-400 אלף תושבים, "במקרה של גידול חד באוכלוסייה בישראל", מסבירה פוריה. לעת עתה, בכל שנה עוזבים את באר שבע אלפי אנשים, הרבה מהם לערים במרכז הארץ.
"בסופו של דבר, לכל אחד מאיתנו יש שיקולים רבים ומגוונים שגורמים לנו לעבור או להישאר", אומרת פוריה. "עבורנו, באר שבע היא המוקד של האזור כולו – מבחינת תרבות, מוזיקה, הופעות וכו'. בתשתיות נמצאות בעיר, מגיעים אלינו תושבים מכל המרחב ואנחנו מרגישים שזו החובה שלנו לפתח את המרחב הציבורי שיתאים לכך. אנחנו מקדמים גם תכנית לתחבורה במטרופולין באר שבע בשיתוף נתיבי איילון ונמצאים בעיצומו של פיתוח אזורי תעסוקה חדשים, כמו הוספת מבנה חדש לפארק ההייטק". במקביל, שני בסיסי צבא עצומים בגודלם הולכים ונבנים בימים אלו בסמוך ובתוך העיר: קריית המודיעין, שתכלול גם את יחידה 8200, תפעל ליד עומר, וקריית התקשוב שתפעל בבאר שבע עצמה. "אין ספק כי פרויקטים אלו יביאו אל העיר אוכלוסייה חדשה", אומרת פוריה.
"אנחנו נערכים לתוספת משמעותית של אנשי קבע ומשפחותים"
בסיסי צה"ל אשר יוקמו בעיר ובסמוך לה מהווים מנוע צמיחה משמעותי, על רקע ההגעה של 7000-8,000 חיילים, ביניהם אנשי קבע ומשפחותים. "חלק מהפיתוח במרחב נובע מתוך בניית אפשרויות מגורים עבורם", אומרת פוריה. "אזורי בילוי, פנאי, תשתיות תחבורה של העיר והמטרופולין אשר יכללו רכב מהירה ורכבת קלה שצפויה לצאת מהעיר לאורך כביש 60 עד למיתר, עומר והיישובים של המגזר הבדואי, ועד לקריית המודיעין בסמוך לפארק התעשייה עומר".
ההיערכות לקליטת האוכלוסייה החדשה סביב הגעת הבסיסים לאזור, "נערכת במשותף עם משרד הביטחון ומנהל המעבר דרומה של צה"ל. כיום אנחנו בודקים ומקדמים פרויקטים ייעודיים עבורם. יש לומר כי הבסיסים לא יהיו גטאות סגורים באמצע העיר, אלא מרכיב אינהרנטי בתוך שכונות מגורים, הכל כחלק מהקהילה האורבנית הכוללת".
"שמים על ראש שמחתנו את העיר העתיקה"
בתחילת יוני האחרון הגדירה ממשלת ישראל מפת אזורי עדיפות לאומית חדשה למטרות סבסוד בנייה. המפה, אשר קובעת סבסוד ליישובים בעלי דירוג של 1-4 במדד החברתי-כלכלי של הלמ"ס, הוציא את באר שבע מהמשוואה בעקבות עמידתה על דירוג 5. כתוצאה מכך, עלה החשש כי הבנייה בעיר תהפוך לפחות אטרקטיבית.
פוריה מסבירה כי "הסיבות לאטרקטיביות של בנייה בבאר שבע נובעות ממרכיבים שונים, ולא הטבות בלבד. אנחנו נמצאים בקשר מתמיד עם גורמים לאומיים לטובת הכנה של תכנית לאומית לחיזוק העיר, אשר תכלול בין היתר גם תמריצים וכלים בתחום הדיור בבאר שבע. יש לזכור כי בעבר הקרוב שווקו ונבנו בעיר יותר מ-11 אלף יח"ד, נתון המצביע על רמת אמון גבוהה של הקבלנים והשוק בבאר שבע".
לחזק את באר שבע במקום לבנות יישובים חדשים
בכל הנוגע ליוזמות ודיונים על בניית יישובים כפריים, לעתים בבנייה רוויה, פוריה מדגישה כי לדעתה, "ככל שבאר שבע תהיה חזקה יותר, כך הנגב יהיה חזק יותר. כשלוקחים כוח ומתחילים לפורר אותו – זו בעיה. צריך לחזק את באר שבע, כמו שעשו עם מעבר הבסיסים של צה"ל לדרום. פעולות כאלו יחזקו את העיר ואת הישובים סביב ויאפשרו לכל התושבים לחיות באיכות חיים גדולה יותר".
מתי סוף סוף תהפוך העיר העתיקה ל'פלורנטין' של באר שבע?
העיר העתיקה של באר שבע היא מקום ייחודי, ללא ספק. "אין כמוה בישראל. יש בה איכות גם עכשיו, עוד לפני הפיתוח ובלי מאמצים גדולים. העיר העתיקה עדיין לא ראש שמחתנו וכל התכניות נמצאות על הפרק. ישנה תכנית גדולה המסכה את כל העיר העתיקה ונמצאת כרגע בוועדה המחוזית, אך אנחנו משתמשים בה כבר עכשיו בתור מסמך עבודה". על פי התכנית, יתווספו כ-3,000 יח"ד לעיר העתיקה, "תוך שמירה על איכות חיים ובלי בנייה מרובה מידי", אומרת פוריה. "אנחנו מאפשרים בנייה של 4-5 קומות ולא יותר, ושואפים לבנות שכונה עם עירוב שימושים. כבר עכשיו, האזור בנוי על 'קו אפס' המאפשר שימוש מונגשת במרחב הציבורי, ויש בה מוקדי התרחשות כבר בימים אלו, מבחינת חיי לילה, בית המחול, הצלמניה, פיתוח ושדרוג הרחובות ועוד".
בנוסף, מתחם פיקוד דרום של צה"ל צפוי לעבור מהעיר העתיקה של באר שבע בשנים הבאות, "שם יישארו מספר מבנים לשימור", אומרת פוריה. במקביל לכך, יזמים פרטיים יבנו על מגרשים באופן אינדיבידואלי. "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית סיפקה לנו מנוף נוסף עם ההכרזה על העיר העתיקה בתור אזור המיועד להתחדשות עירונית, כך שיזמים יוכלו לקבל הקלות והטבות, על פי קריטריונים מוגדרים של משרד השיכון".
האם יש ביקוש למגדלים בבאר שבע?
לפני יותר מעשור אושרה בשכונת קריית גנים תכנית לבנייה של 19 מגדלים, אך לעת עתה רק המגדל השלישי מתוכם נמצא בתהליכי בנייה. כאשר היא נשאלת לגבי הביקוש העתידי למגדלים בעיר, אומרת פוריה כי "תכנית המתאר החדשה עושה סדר ברחובות הראשיים, שם יש שאיפה לבנות מגדלים - בן גוריון, טוביהו, רגר, הצדיק מירושלים, נאווי. ככל שהבנייה מתרחקת יותר מהרחוב הראשי, כך היא תהיה פחות מרקמית". בשורה התחתונה, "קריית גנים היא שכונה של יזמים פרטיים המרגישים את השוק ומתקדמים לפי שיקולים כלכליים. בסופו של דבר, כל האזורים של באר שבע נמצאים בפיתוח משמעותי, ומבחר השכונות גדול ורחב. בהתאם, בפעילות של התחדשות עירונית בשכונות ותיקות, אנחנו שואפים לייצר מנעד רחב של סוגי דירות, למגוון אוכלוסיות".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן