לחרדי הירושלמי יחיאל סגל, יש סיפור מאוד לא שגרתי על תחילת עיסוקו בענף הנדל"ן. "כל הסיפור הוא תאונה", הוא אומר. "לפני 15 שנה ההורים שלי קנו לי דירה בקבוצת רכישה בשכונת סנהדריה בירושלים. באותה תקופה עדיין לא הייתה מודעות למה זו קבוצת רכישה. חשבו שזה כמו לקנות מקבלן רק בלי ערבות מכר. הרוכשים נכנסו לעסקה כמו בעסקה עם יזם, עם לוחות זמנים למסירה ותחושת ביטחון, בלי שהם הבינו מה המשמעות שאין תב"ע מאושרת".
"בסופו של דבר הכל השתבש. הרכישה לא הושלמה, בקרקע היו רשומות בעלויות קודמות, והיו המון מורכבויות שהרוכשים בכלל לא היו ערים להן. במועד שהמארגן התחייב למסור לנו את המפתחות לדירה עדיין לא הייתה תב"ע מאושרת, ורישום הבעלות על הקרקע לא הושלם. אני הייתי הצעיר מכולם, והכי בער לי, אז בעל כורחי ובלי הכשרה מוקדמת נאלצתי לצלול לכל האירוע הזה של תכנון, אישור תב"ע, היתר בנייה, ניהול הליכים, בתי משפט, בוררויות, ביצוע ועוד. כל זה בפרויקט של 70 מיליון שקל, בלי רקע מוקד״.
כיום עומד סגל בראש חברת "בית ירושלמי", שאולי לא אומרת הרבה לאנשים מרוב חלקי הארץ, אבל בירושלים כבר מדובר בשם דבר: החברה מקדמת 8,000 דירות ב-50 פרויקטים, רובם של התחדשות עירונית, כולל 360 יח"ד להשכרה ארוכת טווח. עוד נמצאת החברה בשלבים שונים של תכנון וביצוע של כ-50,000 מ"ר מסחר ותעסוקה, בעיקר מלווי מגורים ו-20 מרכזים מסחריים. כ-7 פרויקטים כבר אוכלסו על ידה, וכשבעה נוספים מצויים בביצוע. בשנה הקרובה, מבטיח סגל, תכפיל החברה את מספר הפרויקטים שלה.
"נכנסתי לעולם הנדל"ן באופן הכי קשוח, דרך ההבנה של איך לא מתנהלים. עשיתי את זה כמעט ללא שכר, ומשם התגלגלתי לעוד אירוע ועוד אירוע, עד שלמדתי את כל המטריה. הכל בעשר אצבעות".
"בעוד כמה שנים ירושלים תהיה עיר שונה לחלוטין"
תוך כדי אותו משבר מכונן, החל סגל לפעול כיזם בעצמו. הוא החל בפעילות אינטנסיבית שהתגבשה בשנת 2015 תחת קבוצת בית ירושלמי. "החברה עושה הכל: מרכישת הקרקע ועד מסירת המפתח. היתרון היחסי שלה זה הבנה תכנונית מקיפה, כולל השבחת קרקעות משמעותית. זה כולל הבנה סטטוטורית, התמחות בהליכי התכנון ובבירוקרטיה הנלווית. כך החברה משביחה קרקעות בצורה ניכרת ומכפילה את ההיקפים. לכן עלויות הריביות נמוכות משמעותיות עבורי, כי הקרקעות נרכשות במחירים נמוכים יחסית, ורוב הזכויות מקורן בהשבחה באחוזי רווח גבוהים. היכולת התכנונית באה לידי ביטוי בתחום ההתחדשות, עם אישור תוכנית פינוי-בינוי תוך 15 חודש מרגע שהתוכנית נקלטה ועד שאושרה. מהירות התכנון נובעת מהבנה עמוקה איך להגיש תוכניות, איך להנגיש אותן ומאיכות התכנון".
ואכן, בשנה החולפת אושרה שורה של תוכניות שקידמה החברה, בהן 1,200 דירות של החברה בקטמונים, ובקריית יובל אושרו להפקדה תוכניות ל-660 יחידות דיור. עוד אושרו להפקדה השנה כ-600 דירות בפסגת זאב וקטמון. כמו כן, בשנה האחרונה רכשה החברה קרקעות בכמה עסקאות ב-685 מיליון שקל, בירושלים ובחדרה.
האם השם ״בית ירושלמי״ נבחר כי הכוונה המקורית הייתה לפעול רק בירושלים?
"השם בא להדגיש את המומחיות המיוחדת שלנו בירושלים, והאמירה שלנו היא שאיתנו זה יקרה הכי מהר, הכי נכון והכי איכותי. אנחנו מכירים את ירושלים, מבינים מה אפשר ואי אפשר, ונותנים תשובות מהיום הראשון".
מפתיע שבהיקפי פעילות כאלה נשארתם מתחת לרדאר.
"בירושלים אנחנו מוכרים בכל מקום, ובשאר הארץ פחות, אבל זה הולך ועובר. כשרואים עוד ועוד הצלחה, בסוף אנשים יודעים לעשות את הבחירה שלהם".
בשנה וחצי האחרונות התפשטה החברה אל מחוץ לירושלים, ולאחרונה רכשה 52 דונם בחדרה, במטרה לקדם במקום שכונה חדשה. "חדרה היא יעד אסטרטגי, עיר מתפתחת מאוד גם בהתחדשות. היא הולכת להיות מטרופולין", מבטיח סגל. פרויקט נוסף מקדמת כיום החברה בטירת כרמל. שם מדובר בפינוי-בינוי בן 1,500 יח"ד בשכונת גיורא.
"היום יש שם מבני שיכון מוזנחים. הולכים להיות שם מגדלים של 30 קומות. וזה יהפוך אותה לסיפור אחר", אומר סגל. "הפריפריה היא לא פריפריה בגלל המיקום, אלא בגלל מצב היישובים ואיך שהם נראים. כשתרבות הדיור תשתנה, עם 30 קומות, עירוב שימושים, תעסוקה, מסחר, פארקים, קישוריות, הליכתיות, צירי תנועה נכונים - זה בעצם הפתרון של הפריפריה, לא מענקים. וזה יקרה רק בהתחדשות עירונית".
לגבי המשך הדרך אומר סגל כי המיקוד עדיין יהיה בירושלים, "ואולי ניכנס למוקדים נוספים: פרדס חנה-כרכור ואולי באר שבע ואשקלון"
מי קהל היעד העיקרי שלכם?
"בירושלים רוב הפרויקטים שלנו לא מיועדים לחרדים, אבל יש פרויקטים גם עבורם כי אנחנו פועלים בכל ירושלים. בעוד כמה שנים ירושלים תהיה עיר שונה לחלוטין. ההתחדשות תשנה אותה. זו לא רק תוספת הדירות, היא לבדה לא תפתור את הבעיות של ההגירה השלילית. מי שמסתכל על מה שמתוכנן רואה סיפור אחר - מעל מאה מגדלים של 30 קומות ואדריכלות שונה לחלוטין".
איך זה מסתדר עם האוכלוסייה החרדית שלא מעוניינת לגור במגדלים?
"ירושלים, בחתך האוכלוסייה שלה, מגוונת. הטווח נע בין חרדים, דתיים, דתיים-לייט, מסורתיים והרבה תושבי חוץ שרוצים לעשות עלייה - זה מאוד משמעותי. לכן קהל היעד שלנו רחב מאוד, ממחנה יהודה ועד פייב טאונז (אזור בלונג איילנד בארה"ב המאופיין בקהילה חרדית גדולה, דנ"ק) ומפריז עד נווה יעקב".
"ההתחדשות העירונית בהיקפים של הציבור הכללי תגיע גם אל האוכלוסייה החרדית. העיכוב הוא לאו דווקא בגלל מספר הקומות, אלא פסיכולוגי. יש זמן עיכול לחוויה שנקראת התחדשות עירונית. הציבור הכללי נחשף למידע ולחוויה כבר הרבה שנים, פחות חושש מהבלתי נודע. המחסום הזה הולך ומתרכך, ויש המון מיזמי התחדשות עירונית גם עבור חרדים. את בעיית הקומות ניתן לפתור בין היתר באמצעות טופוגרפיה, עם שתי כניסות ושני מפלסים. עירוב שימושים גם פותר את הבעיה. יש המון פתרונות".
"ההתחדשות העירונית הצילה את ירושלים"
סגל אינו חוסך שבחים ממקבלי ההחלטות ומהדרג המקצועי, הן ברמת העיר והן ברמת המחוז. "המזל של ירושלים זה החמישייה שמובילה אותה: ראש העיר משה ליאון, מהנדס העיר יואל אבן והבכירים במחלקה שלו לצד יו"ר הוועדה המחוזית שירה תלמי-בבאי, מתכנן המחוז דן קינן ויו"ר הוודעה המקומית אליעזר ראוכברגר. כולם חדורי אותה מטרה: אין בירוקרטיה, אין חסמים, ויש רצון להוביל את העיר למקום אחר עם המון יחידות דיור. הם רוצים לפתור את ההגירה השלילית, וכל זה תוך שימוש בעירוב שימושים ושינוי של תרבות הדיור. הם הופכים את העיר להרבה יותר מתקדמת, צירי הליכתיות, שטחים ירוקים, פתרונות תחבורה נכונים, המון אמצעי הנגשה".
"כל מקבלי ההחלטות חדורי מוטיבציה. אין עיר שבה אני יכול להתקשר למהנדס העיר בתשע וחצי בערב, או שאחראי תכנון עיר חוזר אליך בשישי בצהריים. אין עיר שבה מתכנן המחוז מתדיין איתך תוך שהוא בבית שוטף כלים. כאן אתה לא צריך לשכנע את ראש העיר, הוא זה שאומר 'תביא לי עוד תוכנית, תביא לי עוד אנשים לעיר, עוד תעסוקה'. המושג שעות העבודה אצל הקודקודים האלה לא קיים".
יש היום תנופת בנייה מטורפת בירושלים, שכבר היום היא עיר מאוד מאוכלסת. היא ערוכה לגידול האוכלוסייה?
"לירושלים יש מגבלה - היכולת שלה לצאת החוצה לא קיימת. אין כמעט הפשרת קרקעות. גם מסיבות פוליטיות, וגם בגלל ערכי טבע, למשל ברכס לבן, ולבסוף יש כאן גם המון שימור. ההתחדשות העירונית הצילה את ירושלים וגרמה לה להתפתח מבפנים. ירושלים מתחדשת במהירות, וזה הרבה מעבר לתוספת של יחידות דיור. היום אני כיזם בונה בית ספר בבניין מגורים. זה לא היה קיים בירושלים. החשיבה בירושלים היא לא מספר יחידות דיור, אלא מצוינות תכנונית".
איך תקופת הבחירות משפיעה עליכם?
"אין שום השפעה. המדיניות העירונית נשענת על אדנים מקצועיים, וההתערבות הפוליטית נמוכה עד לא קיימת. לא תראה את ראש העירייה או את הוועדה המקומית מתערבים בהחלטות תכנוניות. המהות היא הגדרת יעדים והסרת חסמים, לא התערבות בתוכנית זו או אחרת. יולי-אוגוסט והחגים משפיעים הרבה יותר".
איך העלאות הריבית משפיעות עליכם, ובפרט בתחום ההשכרה ארוכת הטווח שבו אתם מעורבים?
"רמת הרווחיות שלנו גבוהה, ונובעת מהשקעה רבה בתכנון. ערך הקרקע ומרכיב הדירה הוא פי כמה מעלויות הבנייה. לכן אם אתה יודע ליצור ערכי קרקע עם תוספת דיור משמעותית - רמות הרווח גבוהות והשפעה של ריבית מבחינת שחיקת רווחיות אפסית וכמעט לא קיימת. לגבי שכירות ארוכת טווח, בירושלים פרקי הזמן שבה היזם נדרש להעמיד את הפרויקט לייעוד הזה קצרים יותר ועומדים על 10-15 שנים (לעומת מכרזי דירה להשכיר הדורשים 20 שנה, דנ"ק). יש לנו גם יתרון בדיור להשכרה. זה חוסך לנו עלויות בפינוי דיירים ומשמש את החברה במיזמי פינוי-בינוי להכנסות נוספות. בטווח הארוך אני צופה שהשוק יפתור את עצמו, או שהריבית תהיה יותר שפויה, או שהממשלה תיצור כלי ייעודי לדיור להשכרה".
אתם חושבים להיכנס להתחדשות בניינית?
"התחדשות בניינית זה משהו מקסים, אבל פחות מהותי מבחינת ההיקפים, אז המשאבים שאתה מקצה לזה נמוכים יותר. התחדשות ברמת הבניין לדעתי לא הופכת עיר לטובה יותר, אבל יש מקרים שלא מתאים לשכונה משהו אחר. אנחנו פועלים גם בתחום הזה בשכונות היוקרה - קטמון, רחביה ועוד".
איך היית מציע למדינה לפעול כדי לפתור את משבר הדיור?
"פתרון משבר הדיור לא ייעשה בכלים 'סוציאליסטים' דוגמת מענקים או סובסידיות. הפתרון למצוקה הוא אחד - כמה שיותר יחידות דיור, והדרך לשם היא באמצעות הסרת חסמים. צריך לשלב כמה שיותר טכנולוגיה כולל בינה מלאכותיות בעולם הרישוי והסטטוטוריקה, שמבוססים על פרמטרים, כדי להאיץ שם כמה שיותר את התהליכים".
ומה היעד של החברה? חושב על מעבר לחברה ציבורית?
"היעד של החברה הוא להגיע להיקפים של עשרות אלפי יח"ד בפעילות, כשהלב תמיד שמור לחידוש ופיתוח ירושלים. אנחנו רוצים להפוך אותה לבירה בפועל דה פקטו, למרכז ההתרחשות האמיתית. במקביל קיימת חשיבה לפתח ולקדם את הכלים שביד החברה, לפסוע במתינות ובצורה מקצועית למעבר לחברה ציבורית, אבל רק אם הדבר לא יגבה את מחיר האיכות והלב של האנשים. אנחנו חברה של אנשים לפני הכל".
נכתב על ידי כתבי מרכז הנדל"ן.