בריטניה משוגעת על נדל”ן. ניתן לראות את זה בחקיקה, ביחס הרשויות ואפילו בטלוויזיה. ישנן עשרות תוכניות בריטיות שעוסקות בנדל”ן (Location Location Location, Place in the sun), והיד עוד נטויה. אני זוכר היטב שבשנת 2003 כשגרתי בלונדון ראיתי תוכנית טלויזיה בה ראיינו בחור צעיר יוצא מרולס רויס, לבוש מעיל פרווה ועונד שעון זהב. כשנשאל מה הוא עושה סיפר שהוא קונה דירות, משפץ אותן ומוכר. הוא התחיל בדירה אחת והיום (2003) כבר עושה 15 כאלה בשנה. כמובן שהתלהבתי והחלטתי שזה מה שאעשה כשאחזור לארץ.
מה רבה הייתה אכזבתי כשגיליתי שבישראל יש חוק שקובע שמי שמוכר דירה שניה בתוך ארבע שנים ישלם מס של 40 אחוז מהרווח 'וזה עוד לפני שהזכרנו מס שבח, מס רכישה וכד’. כאן נפל לי האסימון לגבי שוק הנדל”ן האנגלי.
עוד ב-mako כסף:
עברו מאז הרבה שנים אולם לא הרבה השתנה ביחס המחוקק הבריטי לנדל”ן ויזמות נדל”ן. למעשה, זמן קצר אחרי שנבחר דיויד קמרון לתפקיד ראש הממשלה בשנת 2010 השכילה ממשלת בריטניה וחוקקה את החוק המכונה PD ראשי תיבות של Permitted Development. החוק קובע כי מאחר וישנו מחסור חמור בשוק הדיור מחד גיסא וישנו ביקוש הולך וגובר מצד זוגות צעירים, משקיעים ומשפרי דיור שמעוניינים לרכוש דירה מאידך גיסא, ומאחר ואין היצע רב נוצר מצב בו המחירים בשמיים (נשמע מוכר?) ולכן החוק קובע כי יזם נדל”ן שיגיש בקשה לוועדת התכנון המקומית Borough - בה הוא מבקש לשנות ייעוד Change of use ולהפוך משרדים, חנויות ומחסנים למגורים יזכה לקיצור הליכים בירוקרטיים באופן משמעותי ביותר (עד 60 יום) ובכך ניתן יהיה להזרים כמות גדולה של דירות ובתים לשוק בזמן קצר יחסית.
המהלך נחל הצלחה גדולה עד שבשנה שעברה, מספר חודשים לאחר שקמרון נבחר לקדנציה נוספת הוארך החוק על מרבית סעיפיו לתקופה בלתי מוגבלת. חוק זה והצלחתו הביאו משקיעים רבים מכל העולם לחפש השקעות באנגליה ובלונדון בפרט.
מחירי הנדל”ן במרכז לונדון האמירו מאוד בשנים האחרונות וכך נוצר מצב שרוב האנשים שעובדים במרכז לונדון, בסיטי, באזורי התיירות הרבים ולא משנה אם מדובר בעורכי דין, כלכלנים, בנקאים, מוכרים בחנויות בגדים או מלצרים לא יכולים בסופו של יום להרשות לעצמם לקנות דירה ולגור במרכז העיר. בסופו של דבר, מי יכול לשלם 3,000 או 4,000 פאונד לרגל רבוע.
אבל ברגע שעולים על הרכבת ונוסעים חצי שעה מגיעים לאזורים בהם המחירים נעים בין 500 פאונד ל-700 פאונד לרגל רבוע, מחירים אותם יכולים אותם זוגות צעירים להרשות לעצמם. באזורים אלו מחוץ למרכז לונדון ששימשו בעבר כפארקי תעשיה, אזורי מסחר ומשרדים ישנה כעת צמיחה מחודשת והקמת תשתיות קהילתיות רבות לרווחת התושבים החדשים.
יזמי נדל”ן רבים שעוסקים ב PD עושים זאת באמצעות כספי משקיעים אנגלים וזרים רבים שזיהו את הפוטנציאל הרב בהשבחה ושינוי ייעוד של נכס לאחר שקנו אותו במחיר שמתאים למחסן, מוסך, משרדים וכדומה, קיבלו אישורים לבניית מגורים ומכרו במחירי דיור הגבוהים פי כמה.
יתר על כן, פעמים רבות זמן קצר לאחר שקונים נכס מסוים מגיעה פנייה מיזם אחר המציע לקנות את הנכס בעשרות אחוזים יותר מהמחיר אותו שילם היזם רק חודשים ספורים קודם. בנוסף, במקרים רבים לאחר קבלת אישורי הבניה והרחבת הנכס ניגשים לבנק על מנת לעשות מימון מחודש ובכך למעשה מחזירים את ההשקעה בזמן קצר מאוד בתוספת רווח שכן הנכס שווה כעת יותר מששילמנו עליו.
לבחור את ההשקעה הנכונה
לאחרונה, נבחר ראש עיר חדש ללונדון, סאדיק חאן ממפלגת הלייבור, אשר הכריז כי ינגיש עוד יותר את לונדון לאזרחים הן בהיבט של תחבורה ציבורית והן בשמירה על מחירי דיור "שפויים" כהגדרתו. לפיכך ניתן להניח כי יהיה מעוניין לשמור על רמות מחיר סבירות ואלו כבר יביאו ביקוש גדול אף יותר.
לנוכח העובדה ששוק הנדל”ן בבריטניה מפותח מאוד, מבוקר רגולטורית באופן תדיר ומוסדר בחקיקה שמיטיבה עם המשקיעים והיזמים, ישנם משקיעים רבים מכל העולם שמחפשים ומנסים לאתר השקעות מניבות עם פוטנציאל רווח ברחבי הממלכה. אמנם בישראל בה שוק הנדל”ן צומח כבר מספר שנים ומושך לא מעט משקיעים זרים אך ברובם יהודים, בבריטניה לעומת זאת ישנם משקיעים רבים מארצות כמו סין, הונג קונג, סינגפור, אוסטרליה, הודו, נסיכויות הנפט במפרץ, תימן ומדינות רבות אחרות שלהן אין קשרים מדיניים עם ישראל.
מכך ניתן להבין שישנו כסף רב ש"מחפש בית" בבריטניה בכלל ובלונדון במיוחד אולם היצע הפרויקטים, הזדמנויות ההשקעה והנכסים הנכונים להשקיע בהם מצומצם הרבה יותר.
לפיכך, חשוב לבחור את הדרך המתאימה לכם להשקיע: אם זה בקניה ישירה של נכס והשכרתו, קניית נכס למטרת שיפוץ ומכירה ברווח, השקעה ישירה עם היזם למטרת קניית נכס, השבחתו ומכירתו או לחילופין השכרתו ומכירה בעתיד -נכס מניב או כפי שמכונה באנגלית בריטית (Dry Investment - השקעה יבשה), השקעה דרך קרן אשר מתמחה במציאת השותפים המקומיים (Developers), למטרת קניית נכס והשבחתו, אם במתווה של PD או במתווה של תכנון רגיל ומכירה הלאה ועוד אופציות השקעה מגוונות.
דרך ההשקעה הנכונה והמומלצת משתנה ממשקיע אחד לרעהו ונגזרת בעיקר מחישוב נכון של הסכומים ומה שמכונה הקצאת נכסים (Asset alocation) - כל אחד לפי פיזור ההשקעה בתיק ההשקעות הרחב שלו. הרי לא כל אחד יכול לקנות נכס במיליוני פאונדים ולכן לרבים מאיתנו עדיפה ההשקעה באמצעות קרן פרטית שמתמחה בהשקעת נדל”ן בבריטניה בכלל ובלונדון בפרט שהרי לרוב בקרנות סכום ההשקעה המינימלי הנדרש נמוך מהסכום הדרוש לקנות נכס באופן עצמאי או בחבירה ליזם מקומי.
הדבר החשוב מכל הוא לדעת לבחור ולאתר נכון את אופן ההשקעה ומי מנהל את ההשקעה עבורך, לבדוק את האופק התכנוני של הנכס המדובר ולהבין שנדל”ן באנגליה ובלונדון בפרט זה שוק עם ביקושים אבל האזור ואופן ההשקעה יכולים להשפיע על רמת הרווחיות של הפרויקט כולו.
דניאל כהנן הוא מנכ”ל London Capital Partners
רוצים לקנות דירה חדשה? היכנסו לכאן בונים