מחזיקים בדירת יוקרה? יש לנו שתי חדשות עבורכם: הראשונה רעה והשנייה טובה חלקית. הראשונה היא שיהיה לכם קשה יותר למכור את הדירה. עם תושבי חוץ שרושמים שפל של כמעט 20 שנה ברכישות ושוק מקומי חלש, 2018 צפויה להחזיר את רמת שוק היוקרה לממדים של 2014, לפחות מבחינה כמותית; הבשורה הטובה חלקית היא שבחלק משמעותי מעשר הערים שבהן בוצע מספר עסקאות היוקרה הרב ביותר, מחיריהן הממוצעים בשנה שבין הרבעון השלישי של 2017 לרבעון השני של 2018 - עלו.
כיצד מוגדרת דירת יוקרה? יש מספר אפשרויות להגדרה - לפי מאפייני הדירה (פנטהאוס או וילה, למשל) או לפי תכנון, מפרט טכני ועיצוב מיוחדים. ואולם, אנחנו השתמשנו בפרויקט שלנו במאפיין הבסיסי ביותר: המחיר. חצינו את השוק לשני רפי מחיר: האחד רף מחיר מינימלי של חמישה מיליון שקל, שמהווה את המאיון של העסקאות בישראל; השני נמוך יותר — של 3 מיליון שקל. זאת מסיבה פשוטה: בתל אביב וסביבתה ובירושלים הרף הנמוך אינו עדות ליוקרה, והיה צורך להתחשב ברף גבוה יותר, אולם ברוב חלקי המדינה שלושה מיליון שקל אכן מייצגים רף של עסקות יוקרה.
פחות מ–250 עסקאות ברמה של חמישה מיליון שקל ויותר נערכו בשוק הנדל"ן של המחצית הראשונה של השנה. אם השנה תימשך בקצב של תקופה זו, 2018 תירשם כשנת היוקרה החלשה ביותר מאז 2014, עם ירידה של כמעט 40% ביחס לשנת השיא 2015, ושל כ-25% משנה שעברה. על פי קצב הרכישות במחצית הראשונה של השנה, נראה שעד סופה יושלמו בה 700-600 עסקות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ויותר.
אמנם יש קשר בין הירידה הכמותית שחלה בשוק הזה לבין הקיפאון שחל ביתר חלקי השוק, שנובע בעיקרו בגלל מחיר למשתכן, אולם שלא כשוק הדירות הרגיל, שוק היוקרה מרוחק ומנותק מהשוק העממי, ומחיר למשתכן משפיע בצורה חלשה ועקיפה יותר על המתרחש בו. וזה ככל הנראה תרם לפרדוקס שיתואר בהמשך.
מה שמשפיע על הנישה הזו של השוק זה המיסוי, או ליתר דיוק — העלאת המסים שבה נקטו הממשלות האחרונות. היה זה יאיר לפיד שכשר אוצר ב–2014–2013 החל להעלות את המיסוי על רוכשי ומוכרי דירות יוקרה. כך, בוטל פטור על מס שבח בדירות ששוויין יותר מ-4.5 מיליון שקל, ובעליהן יצטרכו לשלם מס, בעת מכירתן; על דירות יוקרה ומגה־יוקרה, שנרכשות כדירות יחידות, הומצאו בשנים האחרונות שתי מדרגות מס רכישה חדשות: הראשונה של 8% שמוטלת על דירות במחירים של 5.09 מיליון שקל עד 16.9 מיליון שקל, והשנייה של 10% שמוטלת על דירות שנרכשו במחירים שגבוהים מ-16.9 מיליון שקל.
עוד צעד חשוב שבו נקט לפיד היה ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מתושבי החוץ, והשוואת המיסוי המוטל עליהם למיסוי הגבוה המוטל על משקיעים.
ביוני 2015, הקפיץ שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, את מס הרכישה על משקיעים בכ-60%, מ-5% ל-8% (במדרגה ההתחלתית), מה שגרם להצטמקות מיידית של רכישות על ידם וגם על ידי תושבי חוץ. כל זה לא אמור היה להיות קשור לכאורה לרוכשי דירות היוקרה, אולם הוכח בעבר כי אלה מתנהגים בדומה למשקיעים, או יותר נכון המשקיעים מהווים גורם דומיננטי מכלל רוכשי דירות היוקרה.
ייתכן שהם עושים זאת לא לצורכי השקעה ולא כדי ליהנות מהתשואות על הדירות הללו (שממילא הן נמוכות), אלא כדי לעזור לילדים וכדומה, אך לרשות המסים הדבר אינו משנה, והיא רואה אותם כמחזיקי דירה נוספת ומתייחסת אליהם כאל משקיעים.
מה היצע דירות היוקרה החדשות, כאלה שעולות שלושה מיליון שקל ויותר? זו שאלה שאין לה תשובה רשמית מוסמכת. ההערכות נעות בין 500 ל-1,500 יחידות דיור כאלה. רבות מהן ממתינות הרבה יותר משנה בשוק עד שהן נמכרות, וככל הנראה בהתפשרות גדולה מצד המוכרים. ממצא מעניין שהתגלה בתחקיר לצורך מוסף זה העלה כי אחוז הדירות הנמכרות במחירים של שלושה מיליון שקל ומעלה מכלל העסקאות נמצא דווקא בסימן עלייה.
נתוני הכלכלן הראשי באוצר מלמדים כי כ-6% מכלל עסקות הנדל"ן למגורים שבוצעו במחצית הראשונה של השנה, כ-3,000 במספר, היו על דירות שנמכרו במחירים של 3 מיליון שקל ויותר. מדובר בעלייה גדולה מאוד של משקל העסקות, שב-2014 הגיע ל-4.5% בלבד.
מה קרה? חלק מזה יש לייחס לעליית המחירים - מסוף 2014 לאמצע השנה, שהגיעה לכ–20%. ואולם העובדה היא, שכבר ב–2015 נרשמה קפיצה בשיעור הרכישות של דירות יקרות מראה, שזה אינו ההסבר היחיד, וכנראה שלא העיקרי.
בשנה זו נרשם זינוק גדול ברכישת דירות. חלקו בגלל התפרצות ביקושים כבושים שהצטברו מ-2014, שבה שר האוצר לשעבר לפיד ניסה לקדם את חוק מע"מ אפס וחלקו בגלל הזנקת מס רכישה למשקיעים על ידי שר האוצר הנוכחי כחלון ביוני אותה שנה. זמן קצר לפני העלאת המס, השוק שבר את שיא מספר העסקאות החודשי ולבסוף גם השנתי. חלקן של עסקאות היוקרה היה גבוה מהעסקאות הרגילות: בעוד שסך העסקאות גדל באותה שנה בכחמישית, מספר העסקאות בשלושה מיליון שקל ומעלה זינק ב-50%.
בשנה שלאחר מכן, ב-2016, נרשמה גם ירידה במספר הכולל של העסקאות וגם ירידה במספר עסקאות היוקרה לכ-6,000 (לעומת 6,740 ב–2015), במה שנראה היה גם כתיקון שוק להתפרצות של 2015, אבל גם תחילה של האטה בענף הדיור, אותה אנו חווים כיום. משקל עסקאות היוקרה ירד ל–5.4%. כשההאטה בשוק העמיקה, ב–2017 ובמהלך השנה הנוכחית, משקל העסקאות הללו לא ירד - להפך, הוא ביצע עלייה מרשימה ל–5.8% ב–2017 ול–5.9% במחצית הראשונה של השנה.
אז האם שוק היוקרה בפריחה? ממש לא. לצורך זה השתמשנו גם בנתוני הרף הגבוה יותר, של החמישה מיליון שקל, שכאמור רשם ירידה גדולה. לפיכך, ניתן אולי לדבר על גידול בעסקאות ה"יוקרה לייט", שכוללת את הדירות בשווי 5-3 מיליון שקל.
מדוע זה כך? זה מחזיר אותנו לתושבי החוץ. אלה מהווים חלק בלתי נפרד משוק היוקרה הישראלי, ובמיוחד מהשוק המגה־יוקרתי, זה של עשרה מיליון שקל ויותר. ב–2016 הם רכשו כ–2,250 דירות, ואילו בשנה שעברה ירד המספר לכ–1,500 דירות בלבד, במה שנחשב אז לרמת הרכישות הנמוכה ביותר של תושבי חוץ מאז 2003. 2018 צפויה להיות שנת שפל גדולה אף יותר, לפחות בהתבסס על השליש הראשון של השנה. אם קצב הרכישות של תושבי החוץ ימשיך לטפטף, כפי שניכר היה בחודשים ינואר־אפריל, סביר שהשנה כמות הדירות שירכשו תושבי החוץ במדינה תסתכם בפחות מ–1,000.
השפל אירע בחודש אפריל, בתקופת חג הפסח, מועד שאהוד בדרך כלל על תושבי חוץ יהודים, שבאים לחגוג ולרכוש דירות, בעיקר בירושלים. ואולם, בפסח האחרון רכשו תושבי החוץ 50 דירות בלבד, לעומת 140 דירות שרכשו בפסח 2016. המשמעות ברמה הלאומית היא שתושבי החוץ נמצאים, באופן מעשי, מחוץ למשחק הנדל"ן בישראל. ומי שהכי נפגע מההיעלמות הזו הם בעלי דירות יוקרה בתל אביב, ירושלים, הרצליה, נתניה, אשדוד ורעננה.
עניין אחר שפוגע בעסקאות היוקרה והמגה־יוקרה הוא המיסוי הגבוה, עליו נכתב קודם. שוק היוקרה מושפע בצורה ניכרת על ידי בעלי יותר מאשר דירה אחת. וכיוון ששלטונות המס רואים כל בעלי יותר מדירה אחת משקיע, גם אם אינו נוהג ככזה — שוק היוקרה כולו נפל, כתוצאה מהצעדים אלה.
מנתוני הכלכלן הראשי באוצר עולה כי בשנים 2013–2015 רכשו המשקיעים סדרי גודל של 26–30 אלף דירות בשנה. ב–2016 הם רכשו 22.5 אלף דירות, בשנה שעברה ירד המספר ל–17.5 אלף דירות, ואילו על סמך נתוני חצי השנה הראשון של 2018, המשקיעים אמורים השנה להגיע לשפל של 15 שנים בהיקף הרכישות שלהם, ל–14–15 אלף יחידות דיור בלבד.
עשר הגדולות
מי הן עשר הערים שבהן מבוצעות הכי הרבה עסקאות יוקרה? תל אביב היא עיר היוקרה הישראלית, ללא תחרות. לפי עיבודים שבוצעו במיוחד לפרויקט זה, על ידי אתר yad2, בשנה שבין תחילת הרבעון השלישי של שנה שעברה לסוף הרבעון השני של השנה הנוכחית, מספר העסקות בתל אביב שחצו את רף ה-3 מיליון שקל הגיע ל–1,046 — 31% מכלל העסקות שבוצעו בעיר בשנה זו. מדובר בעלייה של כ-5% במספר העסקות, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובממוצע מחירים של חמישה מיליון שקל לעסקה, לעומת כ-4 מיליון שקל בשנה שעברה. עם זאת, כמות העסקאות רחוקה מאוד ממה שנספרה על ידי yad2 בין יולי 2015 ליוני 2016, שהגיעה ל–1,336. זה מוכיח כי השוק התל־אביבי נותר יציב מבחינה כמותית, אך רחוק משיאו - ומי שנותר בו, מוכן לשלם הרבה.
גם המקומות השני והשלישי בדירוג הזה לא מהווים הפתעה: בירושלים נמכרו 457 דירות ביותר משלושה מיליון שקל במהלך השנה שנבדקה, והן היוו 11% מסך העסקות שבוצעו בעיר באותו זמן. מדובר בירידה של כ–3% יחסית לשנה שעברה, מה שמעיד על כך שאת המחסור בתושבי החוץ שלא מגיעים ממלאים במקרים רבים ישראלים. למקום השלישי ברשימה הגיעה הרצליה, עם 170 עסקאות, שהיוו 16% מכלל העסקות שבוצעו בעיר. ואולם נראה כי שוק הנדל"ן בעיר הצטמק מאוד, עם ירידה של כ–20% בהיקף העסקאות, שבתוכן ירידה רשומה גם במספר עסקות היוקרה.
למקום הרביעי הגיעה השנה ראשון לציון שבה בוצעו 133 עסקות, ירידה של 15% לעומת שנה שעברה. היא טיפסה למקום זה על חשבונה של נתניה, שבה נרשמה ירידה של 36% במספר עסקות היוקרה. ניתן להעריך כי במקרה של נתניה יש קשר הדוק בין נפילה זו להסתלקותם של תושבי החוץ מהשוק המקומי.
נתניה חולקת את המקום הרביעי־חמישי עם רמת גן, כשמיד אחריהן נמצאת גבעתיים — כניסה חדשה לדירוג עשר הגדולות ביוקרה. המייחד את שתי השכנות העירוניות הללו הוא שהן היחידות מבין עשר הראשונות ביוקרה, שבהן כמות העסקאות עלתה — הן בשוק הכללי והן ביוקרה, וזאת בניגוד גמור לתמונה הכללית. עוד מייחד את הערים הללו שהן מתבססות כמעט לחלוטין על השוק הישראלי.
כמות הדירות במחירים של שלושה מיליון שקל ומעלה שבוצעו ברמת גן עלתה ב–22% יחסית לשנה שעברה; השכנה הקטנה גבעתיים רשמה 123 עסקאות שעמדו בקריטריונים. מספר כפול מאשר בשנה שעברה.
ברעננה כמות העסקות ירדה ב-21%, ואילו חיפה נותרה כאי פריפריאלי של יוקרה. העיר, שמתבססת בעיקר על השוק המקומי ולא על משקיעים מהמרכז ותושבי החוץ, מצליחה להחזיק ברמה גבוהה של עסקות יוקרה (99) גם בשנה שנבדקה.
האחרונה ברשימה, פתח תקוה, נכנסת לראשונה לעשר הגדולות, עם גידול של 14% במספר עסקות היוקרה. היא וגבעתיים הדיחו את רמת השרון והוד השרון שיצאו מהרשימה.רמת השרון היא העיר השנייה במדינה ברמת מחירי הדירות שלה, אולם בתוך שנתיים חל בה פיחות של עשרות אחוזים במספר העסקאות היוקרתיות.
מה קרה שם, ברמת השרון? ייתכן שזה חלק מתופעה רחבה יותר בשרון (גם ברעננה ובהרצליה חל פיחות משמעותי), וייתכן שמהפכי התכנון והבנייה שחלים בעיר עושים את שלהם: בנייה של מגדלי מגורים עם דירות ברמות מחיר זולות יותר מבעבר, לצד הרבה תוכניות עתידיות שמבטיחות לשנות את העיר עלולות להרתיע מחפשי נכסי יוקרה מסוימים.
כמות העסקות בהוד השרון נחתכה בכ–40% בשנה ובכ–50% בתוך שנתיים. ברור שהשוק המקומי מצביע ברגליים נגד רכישת נכסי יוקרה בעיר, שאף לגביה מתקיימים מאבקים תכנוניים רבים.
תושבי החוץ לא צפויים לחזור לישראל במהרה, אלא אם כן יחוו על בשרם התפרצויות אנטישמיות קשות במדינות מערביות כגון אנגליה, שממנה עולים סימנים מדאיגים מסוימים. התנאים הכלכליים הגלובליים והמקומיים אינם מעודדים תושבי חוץ לרכוש דירות בישראל בימים אלה. לאור זאת, סביר להניח, שהשוק של 3–5 מיליון שקל ימשיך להראות כמות נאה של עסקאות יחסית ליתר השוק. השוק המגה־יוקרה ימשיך לדשדש ולהמתין לרוכשים.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
ככה נראה פרויקט לאומי? הרכבת מירושלים תגיע רק עד נתב"ג; מספר הנוסעים יוגבל
רק עכשיו - הכנסות משקי הבית בארה"ב חזרו לרמה שלפני המשבר
mako כסף - כל מה שצריך לדעת
