אורי יורש דירה מהוריו ומעביר את הזכויות בה על שמו. הוא מחליט שלא להשכיר את הדירה מטעמים רגשיים. לימים, בעקבות רילוקיישן למדינה בחו"ל, מותיר אורי את הדירה בארץ, כשהיא ריקה. לאחר שנה, מגיע אורי לביקור בארץ ומגלה לחרדתו, כי בדירה השתכנה לה משפחה שהוא איננו מכיר. אורי המבוהל מוציא בבהילות נסח טאבו ומגלה לחרדתו כי אותה משפחה נרשמה לא מכבר כבעלת הזכויות בדירה. שמו של אורי, נמחק לגמרי מהרישום בטאבו.
במציאות הישראלית, מדובר בתופעה שאיננה בלתי אפשרית, גם אם בהחלט נדירה.
דירות נטושות, או מגרשים שבעליהם הרשומים הלכו לעולמם לפני שנים, ניצודים על ידי כאלה המבקשים לנצל את המצב ומבצעים פעולות עוקץ שבסופן נמכרים הנכסים האלה (ודומיהם), לצדדים שלישיים. פעולת המרמה מתגלה בדרך כלל בשלב מאוחר, בו כבר רשומה הערת אזהרה לטובת הרוכשים ובמקרים קשים יותר, לאחר שהושלמה העסקה והבעלות על שם הרוכשים, לעיתים התמימים, כבר נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
>> כל מה שאתם צריכים לדעת על נסח טאבו
במקרים נדירים, הבעלים "החדש" אף מספיק להעביר את הנכס לצד רביעי שאף הוא מספיק להשלים את הבעלות שלו בלשכת רישום המקרקעין, ורק אז מתגלה מעשה התרמית הראשוני.
במקרים מסוג שזה מתעוררת השאלה, מיהו הבעלים החוקי של הדירה: הבעלים המקורי, או, שמא, מי שרכש אותה לאחר מכן, בהנחה שלא היה שותף למעשה המרמה של הנוכל שבתווך.
"תקנת השוק" במקרקעין, המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, קובעת כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
רבים סוברים, בטעות, כי אם צד שלישי רכש נכס מקרקעין ב"תמורה מלאה" (כלומר, הוא שילם לנוכל את שווי השוק של הנכס), ובתום לב, כלומר, הרוכש לא ידע על מעשה המרמה של מי שהציג את עצמו כשלוחו או נציגו של המוכר, יהיה זכאי להותיר בידיו את הנכס שרכש.
מדובר בסברה מוטעית, שכן, אותה "תקנת שוק", כפי שנפסק לא אחת על ידי בית המשפט העליון, מקנה הגנה רק לקונה אשר הסתמך על המרשם בטאבו והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה במרשם לגבי זהותו של בעל הזכויות במקרקעין. התקנה איננה מעניקה הגנה לקונה אשר הסתמך על פגמים חיצוניים למרשם. לכן, מי שרכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, איננו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום בטאבו.
קשה למנוע מנוכלים מיומנים לעקוץ קונים תמימים. אולם אין מדובר בגזירה משמיים, ובהחלט ניתן למנוע מעורבות בעסקאות מרמה במקרקעין, אגב שמירה על כמה כללי זהירות בסיסיים, בהם: בדיקת הרקע של המוכר, בדיקת אמצעי הזיהוי השונים שהוא מספק לקונה או לעורכי הדין שלו (תעודת זהות, ספח, רישיון נהיגה), ובדיקה קפדנית של יפויי כח המוצגים בשם המוכר (למשל, יפוי הכח שניתן למתווך בעסקה או למי שמציג עצמו כ"קרוב" של המוכר).
מעיון בפסיקות של בתי המשפט שעניינן מרמה בעסקאות מקרקעין, ניכר שיפויי הכח הניתנים לפלוני, המציג עצמו כמיופה כוחו של מוכר הדירה, הם אולי הרכיב המשמעותי ביותר בעסקה. לכן יש חשיבות עליונה לבדיקה מדוקדקת של ייפוי הכח המוצג על ידי אותו "נציג", וכמובן לבדיקה אישית שלו. כדאי בהחלט ליצור קשר עם הבעלים הרשום של הנכס, כדי לוודא שהוא מודע לעסקה, ובעיקר, כי הסמיך את הנציג האמור לפעול בשמו למכירת הנכס.
אכן קיימים מקרים שבהם לא ניתן ליצור קשר עם המוכר, מחמת פטירתו למשל, ובנקודה זו יש לבדוק בקפדנות יתירה, אם לא בחשדנות את הנציג ואת יפוי הכח שבידיו. מומלץ לנסות ליצור קשר עם עורך הדין שאימת את חתימת מיופה הכח, ולנסות לברר אודות האותנטיות של יפוי הכח והחתימות המופיעות על גבי אותו יפוי כח. לעיתים, זיוף יפוי הכח ניכר לעין: למשל, מועד החתימה על יפוי הכח שנמסר לנציג מאוחר למועד הפטירה של מייפה הכוח (הבעלים הרשום של הנכס הנמכר); כפועל יוצא מכך אין לו כל תוקף ואף לא לעסקה שנעשתה כביכול מכוחו.
אסור לשכוח גם את כלל הזהירות העתיק מכולם, ה- common sense; מייחסים לאיינשטיין את האמרה הבאה: "אינטואיציה היא הדבר האמיתי היחיד ששווה משהו". נכון, תחושת בטן לא נלמדת בשום מקום, אבל אל תשכחו אותה ברגע האמת, כחלק מההחלטה, אם להיכנס (או לא להיכנס), לעסקה של רכישת נכס מקרקעין.
הכותב הוא עורך דין במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי