למשבר הדיור בתל אביב, העיר היקרה בישראל, יש פתרון מאוד פשוט, מסתבר. אם העירייה תהיה מוכנה לשלשל יד לכיס, ולהקצות שטחים בבעלותה לטובת דיור ציבורי- היא יכולה לפתור חלק גדול מבעיית השכירות.
כן, שמעתם נכון. בעלות העיריה יותר מ-13,000 נכסים בעיר תל אביב, בשווי מיליארדי שקלים, שבחלקם היא סוחרת באמצעות מכירתם, אחרים היא משכירה ובאחרים היא משתמשת בעצמה. חלק משטחים אלה היו יכולים להיות מנוצלים לבנייה עליהם לטובת דיור בר השגה, שהרי הקרקע בתל אביב מהווה למעלה ממחצית שווי הדירה.
"אם העירייה תשתמש רק בחלק קטן מסך הנכסים לצורך בניית דיור להשכרה ברת השגה היא תחסוך גם את עלות הקרקע וגם את הרווח היזמי שנאמד בכ-15 אחוזים וגם תוכל לבנות אלפי דירות במהירות כי היא הגורם שנותן היתרי בנייה במסגרת התב״ע הקיימת", טוען עמוס שפירא, המתמודד על ראשות העיר.
הוא מביא לדוגמא שטח בגודל 6 דונם באזור ביקוש רותח, כדבריו - מתחם שפע טל, הצמוד למגדלי עזריאלי: "במתחם מבנה קטן ונמוך של מחלקת התחזוקה של העיריה וכן חניון לרכבי העיריה. רק במתחם הזה, אילו העיריה הייתה רוצה, היה אפשר לבנות מאות רבות של יחידות דיור בר השגה בגודל ממוצע של 60 מ"ר לדירה," הוא מדגים.
80 דירות בהשכרה מוזלת הוצאו להגרלה לכל 2023
על פי נתוני הלמ"ס שכר הדירה הממוצע בתל אביב והגיע ברבעון השני של 2022 ל-10,600 שקלים, לעומת 8,450 שקל ברבעון השני של 2021. התוצאה היא שיותר ויותר צעירים מתקשים לעמוד בהוצאות על שכר דירה ופשוט עוזבים את העיר.
אבל אם תשאלו מה עשתה העיריה בנושא זה בעשור האחרון? התשובה תהיה: מעט מאוד. אומנם בשנים האחרונות החליטה העיריה על שיווק בהגרלה של כ-400 דירות להשכרה במחירים מוזלים באזורים שונים בעיר, ואולם, ההערכה שמדובר בכ-0.2 אחוז מכלל הדירות בשוק.
לצורך השוואה בניו יורק יש כמיליון דירות לדיור בר השגה, בלונדון - 25 אחוזים אחוז מכלל הדירות, ווינה עם 60 אחוז. השילוב של היעדר דירות בשכירות ברת השגה ביחד עם הזינוק בתעריפי שכר הדירה הופך את תל אביב לעיר לעשירים בלבד, וזה כבר לא פוסח על שכונותיה הדרומיות.
במסגרת תכנית השיווק בהגרלה, הודיעה העיריה בדצמבר האחרון כי היא יוצאת בהגרלה לכ-80 דירות בשנת 2023 בכשישה פרויקטים שונים. 3 מהם סמוכים לקניון עזריאלי ברחוב מנחם בגין: פרויקט מידטאון תל אביב שממוקם בסמוך לפארק שרונה ולמגדלי עזריאלי (רחוב מנחם בגין 144), יוקצו 22 יחידות דיור בנות 3 חדרים, פרויקט עזריאלי טאון (רחוב מנחם בגין 146) - 21 יחידות דיור בנות 3 חדרים, במגדל מגורים שממוקם בסמוך למגדלי עזריאלי, שמיועד כולו להשכרה. פרויקט WE (רחוב מנחם בגין 150) - בשנת 2023 תוגרל יחידת דיור אחת בת 2 חדרים במתחם הסמוך לדרך השלום ולמגדלי עזריאלי.
פרויקטים נוספים יבנו ברחוב יסוד המעלה 33 , שם יוקצו 6 יחידות דיור בנות 3 חדרים, פרויקט גני שפירא (טורי זהב 17) - 6 יחידות דיור בנות 5-3 חדרים, וגינדי חשמונאים במתחם השוק הסיטונאי, בפינת הרחובות קרליבך-החשמונאים (החשמונאים 96) - 25 יחידות דיור בנות 2 חדרים.
הדירות יושכרו תמורת סכומים שנעים בין 3,400-5,000 שקל בחודש בחוזים לחמש שנים. מדובר בהוזלה משמעותית, אבל כאמור מדובר 80 דירות בלבד, ולכן לא פלא שמוקד הרישום קרס כבר ביום הראשון שהוא נפתח.
עיריית תל אביב לא יכולה להשוות את עצמה לעיריות אחרות בארץ
נכון להיום ישנן יותר מ-400 דירות בהישג יד (80 יחידות דיור יושכרו במהלך 2023), ומתוך תוכניות העירייה עולה כי בתוך כ-7 שנים יושכרו בעיר יותר מ-7,000 יח"ד בהישג יד במחיר מופחת.
אלא ששפירא לא ממהר להתרשם: "גם התוכנית המוצגת כעת המדברת על 7000 דירות אינה מסמנת שינוי אסטרטגי. בעוד 7 שנים יהיו בעיר כ-250 אלף יחידות דיור. 7000 יחידות דיור מתוכם זה 0.3 אחוז בלבד בערים אחרות בעולם המתמודדות עם אתגר דומה כמו ניו-יורק, פריז, לונדון וכו' .מדובר על בין 10-25 אחוזים מסך הדירות ועד 60 אחוזים בערים כמו וינה".
לטענתו גם ההשוואה שעירית תל אביב עושה אל מול דירות אחרות בישראל אינה נכונה. "האתגר של תל אביב אינו דומה לשום עיר אחרת בישראל. הבעיה בתל אביב חמורה פי כמה ומחירי הדיור בתל אביב גבוהים משמעותית מערים אחרות. כמו כן אחוז הדרים בשכר דירה קרוב ל-60 אחוז - כפול מהממוצע הארצי, לכן ההשוואה לערים אחרות בישראל היא לא לעניין ומעידה על זרית החול בעיניים של הציבור. תל אביב דומה למטרופולינים אחרים בעולם ולהם צריכה להיות ההשוואה".
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, מסכים: "בסוף זה עניין של הקצאת משאבים ומדיניות של העיריה לגבי כמה צעירים היא רוצה בתל אביב, שדורש תוספת משאבים לאוכלוסייה זו. בנוסף, כיום כ-50 אחוזים מהמתגוררים תל אביב דרים בה בשכירות; גם זה דורש שיקול דעת – כמה דיירים שוכרים תרצה העיריה בתל אביב? אני מניח שהעירייה לא רוצה ש-80 אחוזים מתושביה יגורו בה בשכירות".
לבנות מעל החניונים הגדולים שבבעלות העיריה
בנוסף, בבעלות העירייה כ-90 חניוני "אחוזת החוף", שחלקם הגדול משתרעים על שטחים נרחבים על בני הקרקע. לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, "העירייה יכולה לבנות עליהם מגדלי דיור להשכרה בת השגה ואת החניון לבנות מתחת לפני הקרקע ואפילו להוסיף עוד קומות חניה מתחת לפני הקרקע עבור דיירי הבניין והשכנים. זה לא פשוט, כי צריך להוסיף תשתיות המאפיינות שכונת מגורים, אבל בחלק מהמקרים זה אפשרי," מסביר דנוס.
"המשאב של הקרקע בבעלות העיריה הוא כל כך מבוזבז והפוטנציאל הוא אינסופי," מסכם שפירא, "כל מה שהעירייה צריכה לעשות זה להגדיר את נושא דיור בר השגה כיעד. זה דורש עבודת מטה, כי בכל בנייה למגורים צריך גם תשתיות ציבוריות. בבעלות העיריה גם קרקעות פרטיות וניתן לבנות גם על קרקעות חומות. אפשר לבנות בנייני דירות להשכרה גם מעל גן ילדים או בית ספר, במודל של עירוב שימושים– במנהטן יש גני ילדים במגדלי משרדים. זה דורש רק היתר של העיריה ואין צורך בשינוי תוכניות בוועדה המחוזית".
בתוך 7 שנים יושכרו יותר מ-7,000 דירות במחיר מופחת
מבירור עם העירייה עולה כי בהתאם למדיניות הדיור העירונית, העירייה אכן מנצלת את הקרקעות העירוניות הסחירות לטובת 50 אחוזים של דיור בהישג יד. באשר לשטחים ציבוריים, טוענת העירייה, ברובע שדה דב מתוכננות 2,100 יחידות לדיור בהישג יד בקרקעות ציבוריות בבעלות עירונית. מעבר לכך, המדיניות העירונית היא שלא לממש דיור בר השגה על מגרשים ביעוד למבני ציבור בשל מחסור הולך וגובר במשאב הקרקע הציבורית, פוטנציאל לחיכוך בין השימושים הציבוריים למגורים והיעדר גמישות בתכנון המגרש הציבורי לאורך זמן. גם מעל גני ילדים העירייה מבקשת להשאיר גמישות לשימושים ציבוריים נדרשים אחרים.
לטענת העירייה, בהתאם למדיניות הדיור העירונית שאושרה באוגוסט 2022, כל תכנית למגורים על קרקע פרטית במרכז ובצפון העיר תכלול כ-15 אחוזים של דיור בהישג יד במחיר מופחת, וכל תכנית למגורים על קרקע פרטית במזרח ובדרום העיר תכלול כ-10 אחוזים של דיור בהישג יד במחיר מופחת. בנוסף, כל תכנית למגורים על קרקע עירונית סחירה תכלול 50 אחוזים של דיור בהישג יד במחיר מופחת לשכירות ארוכת טווח.
כאמור, העירייה טוענת כי נכון להיום ישנן יותר מ-400 דירות בהישג יד (80 יחידות דיור יושכרו במהלך 2023), ובתוך כ-7 שנים יושכרו בעיר יותר מ-7,000 יח"ד בהישג יד במחיר מופחת. בנוסף, העירייה גם הקימה לאחרונה רשות חדשה לדיור, לצורך קידום מדיניות ושינוי חקיקה מול משרדי הממשלה והכנסת, ועל מנת לקדם את הנושא בעירייה.
באשר לניצול נכסים עירוניים נוספים, אומרים בעירייה, חלק ממגרשי העירייה ביעודים ציבוריים משמשים בחניונים זמניים וחלקם בייעוד שטח ציבורי פתוח. לא ניתן לבנות על כל מגרש ציבורי וחלקם מהווה אינוונטר (מלאי עירוני) שכונתי או מטרופוליני, כך שהקמת דירות מעל שטח ציבורי בנוי יכול להוות מגבלה לשימושים עתידיים.
"עיריית תל אביב-יפו מובילה את תחום דיור בר ההשגה במדינה", מסרו לנו. "כבר לפני כעשור לקחה העירייה על עצמה בהחלטת מועצה תקדימית לייצר בפעם הראשונה במדינת ישראל מודל לדיור בהישג יד, מתוך הבנה שיש לאפשר מגורים בעיר לבני מעמד הביניים- משפחות עם ילדים וצעירים - על רקע מחירי הדיור המאמירים. העירייה העמידה לצורך העניין קרקעות עירוניות ומקדמת אישורים לאלפי יחידות דיור בהן משולב דיור בר השגה, הן בקרקעות עירוניות והן בקרקעות פרטיות".
לגבי מתחם שפע טל טוענת העירייה כי: "לא ניתן לבנות בו עקב מגבלות מטרו וקרבה לנתיבי איילון. בעבר קידמה העירייה תוכניות באזור שפע טל שהוקפאו על ידי משרד התחבורה והוועדה מחוזית".