ע' ו-ד', זוג באמצע החיים מראשון לציון, נקלע למשבר כלכלי והיה חייב להחזיר במהירות חוב גדול. בלית ברירה, החליטו בני הזוג למכור את הדירה שבבעלותם. כדי לבצע עסקה מהירה, הם הציעו את הדירה במחיר נמוך בכ-200 אלף שקלים ממחירה הממוצע בשוק. להפתעתם, מספר הפונים היה נמוך, וגם מי שהגיעו לראות את הדירה, התעניינו בעיקר בשאלה – "למה אתם מוכרים את הדירה כול כך בזול?".
הישראלים נוטים להאמין בכך שאין מתנות חינם. אבל דירות שנמכרות במחיר זול מהממוצע קיימות במציאות. לדוגמה, פנטהאוז ברמת גן, שלושה חדרים, נמכר ב- 2,600,000 מיליון במקום 3,100,000 מיליון. בחלק אחר של העיר, דירת ארבעה חדרים משופצת מן היסוד, עם נוף לגינה, נמכרה בכ- 1,875,000 מיליון במקום 2,250,000 מיליון.
גם בשוק היוקרה יש מציאות. אם כי המילה זול לא שימושית כל כך במקרה הזה. פנטהאוז דופלקס חדש ברחוב ישעיהו תל אביב, עם נוף לים וקרוב מאוד לפארק הירקון נמכר בכ- 9,500,000 מיליון שקלים במקום 11,800,000 מיליון שקלים. דופלקס של ארבעה חדרים בנווה צדק, 130 מ"ר בנוי, נמכר בכ- 4,850,000 במקום 5,500,000 מיליון.
"לא פעם מוצעות דירות למכירה במחירים הנמוכים ממחיר השוק בעשרות אלפי שקלים, מאות אלפי שקלים ולעיתים במיליונים", אומר מרצ'לו אינצ'ליני, מנכ"ל חברת "פרנצ'י נדל"ן" המתמחה בתיווך וייזום נדל"ן. "הסיבות המרכזיות לכך הן קשיים כלכליים של בעל הדירה או מעבר מידי לחו"ל, מצב בריאותי או צורך מידי בכיסוי הלוואות משכנתאות לבנקים.
"במקום שהדירות האלו ייחטפו במהירות, המציאות היא שבעלי הנכסים מתקשים למכור את הדירות הללו בשל חשש הלקוחות שהמחיר הנמוך של הדירה נובע מרמאות, נוכלות, עוקץ או שיש פגם בדירה שהמוכר לא מצהיר עליו - אנטנות סלולאריות על גג הבניין, בעיות קשות בביוב, שכנים לא ידידותיים ועוד".
לדבריו, מדי חודש מוצעות עשרות דירות שכאלו באזור ת"א והמרכז עם הצעות מחיר מפתות, אך המוכרים נתקעים עם הדירות בשל חשש הקונים.
"נכון, שצריכים להיות זהירים במקרים שכאלה אבל אסור לוותר על הזדמנויות שכאלו שלפעמים יכולות לחסוך לקונה עשרות ומאות אלפי שקלים," הוא מנסה לשכנע.
הכל בראש
"פסיכולוגית ההמונים היא נדבך חשוב מאוד במיצוב מחירים הדירות. אנשים מפחדים לקנות דירות שהם נמוכים ממחירי השוק אך מצד שני, יהיה כאלה שרק יראו את הפוטנציאל העסקי ברכישת הדירה ומינוף ההשקעה או דירת המגורים", טוען איש הנדל"ן דודו מנצור, מנכ"ל "מערכת בטאבו", המבצעת ניתוחי נדל"ן על נכסים.
אם כבר החלטתם לקפוץ על מציאה נדל"נית, מנצור ממליץ על כמה בדיקות בסיסיות שיעזור לכם לקבוע אם מדובר במלכודת או בעסקת חייכם.
הימנעות מהונאה - לבדוק אם האדם שמוכר לך את הדירה הוא בעל הדירה.
לקויים בתשתית - דירות יד שנייה רבות מחייבות שיפוץ, בדיקת אינסטלציה, חשמל ועוד כאשר לרוב כאשר מתחילים שיפוץ אין לדעת בכמה עלות תסתיים השיפוץ. לעיתים בעלי דירה מציעים מחיר נמוך יותר ממחיר השוק בידיעה כי אכן יש צורך בשיפוץ לפני קניית הנכס, לכן חשוב להביא איש מקצוע ולהעריך את רמת השיפוץ הנדרשת ולדעת להיערך לכך בהתאם.
חריגות בנייה - לעיתים בדירות ישנן חריגות של בנייה בלתי חוקית שלא רשומות ברשויות, בעל הבית מודע לכך ומעוניין למכור את הבית לפני שיחולו תהליכים של הרשויות מולו.
לסיכום, אם מבצעים את הבדיקות הנדרשות כגון: בדיקת נסח טאבו לשלילת עיקולים ובעיות מכירה, בדיקת של עו"ד, תיק בניין, תשריט דירה, שמאי, ועוד, יהיה ניתן לגשת לעסקה בצורה מושכלת ואולי משתלמת יותר.
"חשוב לציין כי אם ישנה סטייה רצינית ממחיר השוק רצוי לבצע בדיקות מרובות וקפדניות", מוסיף דודו מנצור, "אך עם זאת להיות פתוחים למציאות בשוק כי הן כן קיימות וצריך לדעת לחפש במקומות נכונים כגון: דירות מכונס נכסים, גירושין, סכסוך משפטי, יורשים ועוד. בנוסף, לעיתים אנו נוטים לבצע השוואת דירה אותה אנו מעוניינים לרכוש לדירות שהן אינן ברות השוואה כגון מיקום, קומה, מצב הנכס (לאחר שיפוץ), דירות מושכרות. לכן, הכרת השטח, התייעצות עם אנשי מקצוע מאפשרת החלטה בטוחה ונכונה".