מדינת ישראל מצטופפת, ולא רק - היא הולכת להכפיל את מספר התושבים שלה בעוד כמה עשורים. רואים את זה על הכביש ומרגישים את המגמה בשכונות המגורים. בינתיים המחירים עולים והמון אנשים מרגישים שהם מפספסים את הרכבת: גם זוגות צעירים וגם יזמים שבאמת אוהבים את התחום ורוצים להפוך אותו לקריירה.
בנוסף, כמו בכל תחום, גם הנדל״ן כיום הולך ונהיה מקצועי ומורכב יותר. בשביל להשפיע עליו כבר לא מספיק לקבל טיפים מהדוד הזה שהספיק לקנות בית בדטרויט ועכשיו הוא מבסוט, או להסתבך עם השאלה מה ההבדל בין קרקע חקלאית לפני או אחרי הפשרה.
אז מה עושים? כמו בבנייה, משקיעים ביסודות: "יזמים צריכים ללמוד את שפת הנדל״ן״, אומר ד״ר חיים זיכרמן, ראש בית הספר לנדל״ן בקריה האקדמית אונו, "כי זה הדבר החשוב ביותר. אתה לא חייב להיות בן של קבלן או יזם כדי להתעסק בנדל״ן, אלא צריך ללמוד. בדיוק כמו שתצטרך ללמוד אם אתה רוצה להיות רופא".
״נדל״ן, להבדיל ממה שחושבים, זו לא חכמת רחוב. אני לא חושב שאי אפשר ללמוד כלום מ׳הרחוב׳, אבל ברחוב המידע ללא ספק מבולגן ואף עלול לגרום נזק", מבהיר מי שמכיר את התחום מקרוב.
"צריך להבין איך המערכת עובדת"
נדל"ן הוא תחום רחב. רובנו פוגשים אותו בקצוות, כמו למשל במעמד השכרת או מכירת הבית, אבל זו מערכת ענקית לכל דבר ועניין. אם זה לא מספיק, המערכת כל הזמן משתנה: היום למשל "ועד בית" הוא מושג שנכחד כמעט לחלוטין. בפועל, חברות הנדל״ן מנהלות בעצמן נכסים עצומים כמו מגדלים, מרכזי קניות וכמובן בנייני מגורים.
חוץ מזה, עולם הנדל"ן אמנם מאוד מעניין, אבל רק מעטים מכירים את המושגים או יודעים תכלס מה לעשות: איך הופכים את הרעיון לפרויקט ולמי פונים בעירייה בשביל לקבל אישורים. אחר כך עוד נצטרך לגייס כספים, לדבר עם משקיעים ולהכיר את החוק כדי שלא יתבעו אותנו. פלא שרק מעטים הופכים מדגיגים קטנים לכרישי נדל"ן?
״אם בעבר דיברת עם אנשים על נדל״ן, הם אמרו לך ׳אחלה, אבל זה לא משהו שאתה לומד׳. היום ברור שזה הפוך לגמרי: כן צריך ללמוד, להבין ולדעת", מסביר זיכרמן. "אנחנו למשל מטפחים אותך להיות איש נדל״ן שמבין איך עובדת המערכת כולה, לא רק איך לקנות דירה ביוון ב-x כסף, וזה הרבה יותר חשוב ומשמעותי״.
"במסלול הלימודים שלנו חושבים שנדל״ן זה מקצוע ותחום מורכב, שמחייב הבנה מולטי דיסציפלינארית בכמה מישורים במקביל", מפרט ד"ר זיכרמן. "כדי להיות איש נדל״ן טוב אתה צריך להבין כלכלה, תכנון, היבטים משפטיים שנוגעים לעולם הנדל״ן וכמובן ניהול ושיווק. וכל זה, בתואר הראשון בנדל״ן. לכן הסטודנטים והסטודנטיות לומדים את היסודות של מנהל עסקים, אבל לצד זה גם לומדים את הבסיס הכלכלי, המשפטי והתכנוני".
דוגמה בבקשה.
״שמח ששאלת. למשל, בתחום הכלכלי: איך כותבים תכנית עסקית לנדל״ן, איך קוראים דוחות, מה המשפיעים הכלכליים על עסקאות נדל״ן וכמובן, איך אנחנו מצליחים לנהל את הסיכונים. תוכנית הלימודים הזו, אגב, הוא בין המבוקשים אצלנו, אבל הוא רק חלק מהתמונה".
מה זה "מנהל נכסים" ואיך הוא קשור אליכם?
זיכרמן מספר שהמודל הרצוי של לימודי נדל"ן הוא, איך לא, כמו מגדל: ״בקומה הראשונה אנחנו בונים את הבסיס של מנהל עסקים. הקומה השנייה זה הבסיס של עולם הנדל״ן - להבין את השפה הזאת. בקומה השלישית, הסטודנט בוחר בעצמו את ההתמחות שלו, את המקום שבו הוא מרגיש הכי טוב וששם הוא מוצא את עצמו״.
״ההתמחות ראשונה היא שמאות מקרקעין, השנייה היא יזמות ושיווק נדל״ן, למשל איך אני עושה פרויקט של התחדשות עירונית ומתמודד עם בעיות וכדומה, וההתמחות השלישית היא ניהול נכסים. להבדיל מהאחרים, ניהול נכסים היא התעסקות בנדל״ן שכבר קיים".
"איך חברה יודעת מה המקום הכי נכון לפתוח בו נכס? בשביל זה יש מנהל נכסים. מנהל נכסים הוא המנהל של הצד הנדל״ני של כל חברה קמעונאית, מ׳רמי לוי׳ ועד זארה, כולל רשויות מקומיות, נכסי דיור ציבורי וכיוצא מזה", מסביר ד"ר זיכרמן.
"כל אחת מההתמחויות האלה מתאימה לכישורים שונים. לכן זה משמח שכל סטודנט בוחר את מה שמעניין אותו ונהיה בזה מומחה".
פרקטיקה ותיאוריה – ארגז הכלים המעודכן לתחום הנדל"ן
אחד הדברים המיוחדים בנדל"ן הוא אכן השילוב הזה בין תחומים שונים. לא משנה אם לאחרונה שכרתם דירת רווקים בתל אביב או קניתם בית בגלל שעוד ילד הצטרף למשפחה (מזל טוב!), בטח פגשתם לפחות חלק מבעלי המקצוע הבאים: מתווך, עורך דין, קבלן שיפוצים, יזם, נציג של העירייה ועוד.
המטרה של לימודי נדל"ן כיום היא להעניק לנו את הידע הזה. לכן, בבית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו תוכלו למצוא בין היתר את ד״ר חוה ארליך (מתכננת מחוז ת״א ומהנדסת העיר פתח תקווה בדימוס), את שלומי הייזלר (יו״ר המועצה האזורית לתכנון ובניה) ואת דרור מרמור (סגן עורך גלובס ואחראי על תחום הנדל״ן). התוצאה היא לימודים מעשיים שנותנים ארגז כלים מעודכן לכל מי שמתעניין בנדל"ן.
״פרקטיקה היא סופר חשובה והרעיון הוא בעצם הוא לייצר דור חדש של אנשי מקצוע", מבהיר ד"ר זיכרמן. "מקצוע, כל מקצוע, מתבסס על שילוב של תיאוריה ופרקטיקה: לימוד שיטתי של הנושא ולאחר מכן ניסיון שאתה צובר בשוק".
"למעשה, כיום הרבה מאוד מהסטודנטים שלנו כבר עובדים בתחום ובחברות הנחשבות ביותר. מולם, המרצים, היזמים, השמאים ומנהלי הנכסים באים מהשוק ומכירים את הפרקטיקה. אז הסטודנטים רק מרוויחים מזה".