עם ישראל הוא מומחה לנדל"ן. כמעט לכל אחד מאיתנו עשה עסקת נדל"ן או פיספס את עסקת חייו. אמנם עסקת נדל"ן טובה יכולה לעשות את ההבדל עבור משפחות רבות – גם אם מדובר בדירת המגורים היחידה. כידוע, להשקעות בנדל"ן פנים רבות וכל אחד משקיע בהתאם ליכולתו. יש המעדיפים להשקיע את כל הונם בדירת חלומותיהם, יש המבכרים לרכוש דירה ולהשכירה ולשכור דירה במיקום נוח יותר ויש שאין להם מיליונים זמינים לרכישת דירה ומפזרים את השקעותיהם בין היתר גם בקרקע חקלאית או בקרקע בהליכי תכנון. אמנם הליכי התכנון בישראל ארוכים ומייגעים אולם כאשר מדובר באחת המדינות עם קצב ילודה מהגבוהים בעולם אין סיכון שישראל תפסיק לבנות ולהיבנות.
עו"ד יוסף גיא מוסרי העוסק בנדל"ן שמשרדו מתמחה בליווי קרקעות בהליכי תכנון מסביר שכאשר שוקלים השקעה בקרקע בהליכי תכנון חשוב לראותה כאפיק השקעה חלופי לפק"מ. במקום שהכסף יתייבש בחשבון העובר ושווא, הם ישקיעו אותו בקרקע חקלאית כאפיק השקעה שכן גם אם רכשתם קרקע חקלאית או קרקע בהליכי תכנון אפשר למכור אותה הלאה.
כמו כל דבר, זה הכל שאלה של מחיר. ככל שאופק המימוש רחוק, כך גם שווי הקרקע נמוך שכן המחיר משקף את חוסר ודאות התכנוני.
מעבר לשאלת המחיר, רגע לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה - עברו על המדריך הזה כדי לוודא שאתם עושים עסקה טובה שתוכלו לממשה בכל נקודת זמן.
הקרקע צמודה ליישוב?
לדברי יהורם בר שי מנכ"ל משותף בחברת משגב איתנים, כלל ראשון הוא רכישת קרקע צמודת דופן לישוב שמשויכת מוניציפלית אליו. אם הקרקע כלולה בתחום התכנית המתארית ומיועדת על פיה למגורים, הרי שלמרות שבשלב זה היא מסומנת כקרקע חקלאית ברור שהיא תופשר וכעת זו שאלה של זמן.
מי יארגן את כל הבעלים?
כאן נודעת חשיבות לשותפים על הקרקע שכן בהם תלויה במידה רבה קידומה התכנוני של הקרקע וקיצור לוחות הזמנים. עו"ד מוסרי מציע לכל מי שרוכש יחידת קרקע לברר קודם מי יהיה אחראי על ארגון כל הבעלים. האם כל בעלים ידאג לעצמו במהלך הדרך? האם כל בעלים ייקח עורך דין ושמאי, על מנת שיבדוק שהתכנון והרי פרצלציה לא קיפחוהו? לפיכך רצוי שלחוזה הרכישה יש גם הסכם שיתוף מסודר ומפורט המסדיר את הבניה ואת המחויבות ההדדית של כל בעלי הקרקע זה כלפי זה.
פניה מקדמית לרשויות
את סיכויי ההפשרה יש לבדוק היטב ובאמצעות מומחים לדבר על מנת שלא לעשות עסקה נמהרת וללא סיכויי הפשרה. מומלץ להקדים פנייה לוועדה המקומית, להוציא נסח רישום מקרקעין מלשכת המקרקעין ולברר האם יש כוונה לפתח בשנים הקרובות את המקרקעין. יש לשים לב ולוודא כי אין מגבלות כלשהן על הקרקע- תכנוניות, סטטוטוריות ומשפטיות כגון: הערות אזהרה בגין הפקעות, אתרי עתיקות, הכרזה על שמורות טבע וגנים לאומיים, שעבודים עיקולים ועוד.
כן יש לוודא כי הקרקע אינה נכללת בתוך תוכניות מתאר ארציות המייעדות את האזור מראש כאזור שמורת טבע או נופש, מסביר עו"ד מוסרי, ומוסיף כי יש לוודא שבסמיכות לקרקע הנרכשת אין גורמים אשר יכולים לעכב או למנוע את שינוי היעוד, כגון; דרכים ראשיות, קווי מתח של חשמל או אזור תעשייה. עדיף שהקרקע תיכלל בתחום תכנית המתאר של העיר הקרובה לה.
קרבה לאזורים מאוכלסים
עו"ד מוסרי מסביר שהימצאות תשתיות באזור המקרקעין כגון כבישים, חשמל ומים מגדילה את הסיכוי שהרשויות ידאגו להפשרת הקרקע מאחר והן כבר השקיעו באזור והן רוצות להחזיר ההשקעה. כך גם עשויים לגדול הרווחים הכספיים הצפויים עם שינוי היעוד של הקרקע ומימושה. יחד עם זאת, יש לוודא שבסמיכות לקרקע הנרכשת, אין גורמים אשר יכולים לעכב או למנוע את שינוי היעוד, כגון דרכים ראשיות, קווי מתח של חשמל, אזור תעשייה וכיו"ב ועדיף שהקרקע תיכלל בתחום תכנית האב של העיר הקרובה לה. כמו כן הכרחי לבחון את מעמדן של התכניות המחוזיות והארציות החלות על תא השטח הרלוונטי.
האם המגרש הינו חלק מחטיבת קרקע גדולה אחת
לדברי יהורם בר שי, ככל שהקרקע הינה חלקה בשלמות והיא מאורגנת ומנוהלת על ידי גוף יזמי שיזום ויקדם תכנית יש סיכוי רב לשינוי ייעוד. רצוי שרכישת קרקע תוסדר עם הסכם שיתוף טוב בין הבעלים השונים כך שבעת האיחוד והחלוקה של הקרקע ישמרו הבעלים על ערכה היחסי של הקרקע ויוכלו לצאת למימוש ללא עיכובים הנובעים מסכסוכים קנייניים.
מס שבח מקרקעין והיטל השבחה
כשתמכר הקרקע, צפוי לחול מס שבח מקרקעין. על פי החוק ניתן לנכות משווי המכירה את כל ההוצאות שהוצאו לשם השבחת הקרקע, מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לרבות היטל ההשבחה ששולם לוועדה המקומית, מס הרכישה ששולם בגין רכישת הקרקע, עלויות פיתוח, תשלומים למינהל, שר טרחת עו"ד, תיווך ועוד. לאחר הפשרת הקרקע יש לבעלים מספר אפשרויות למימוש הקרקע.
עו"ד יוסף גיא מוסרי מסביר כי על ידי תכנון נכון ניתן לצמצם את החבות במיסים השונים הצפויים בשיעורים ניכרים. יש להיוועץ במומחים בדבר דרכים להפחתה למשל של תשלום היטל ההשבחה, בין היתר בזכות "בניה עצמית".
קרקע בבעלות פרטית, לעומת קרקע עם זכויות חכירה
לדברי יהורם בר שי, בעת רכישת קרקע בהליכי תכנון לצורך השקעה, מומלץ מאוד לרכוש קרקע אשר הזכויות בה הינן זכויות בעלות, ולא זכויות חכירה בקרקעות מדינה, אשר מנוהלות ע"י מינהל מקרעי ישראל. לעומת קרקע חכירה, בקרקע בבעלות פרטית, לבעל הקרקע שליטה רחבה על קידום ההפשרה, התמורה גדולה בהרבה והינו כפוף לפחות מגבלות, מיסים ובירוקרטיה מיותרת. למי שכבר רכש קרקע חקלאית ממינהל מקרקעי ישראל, מומלץ לקרוא ולבדוק שנית את חוזה החכירה ואת תנאיו, ולבחון אם כלל במקרה של שינוי יעוד הקרקע נותרת ברשותו, לפי חוזה החכירה.
הפקעות לצורכי ציבור ותכניות איחוד וחלוקה
עו"ד יוסף גיא מוסרי מדגיש שיש לקחת בחשבון כי בעת הפשרת הקרקע ושינוי היעוד מקרקע חקלאית, צפויות הפקעות בקרקע לטובת שטחים ציבוריים כגון: שטחים ציבוריים פתוחים, גנים, בתי ספר, דרכים וכיו"ב. אחוז ההפקעה המותר עפ"י חוק התכנון והבניה, ללא תשלום פיצויים לבעלי הקרקע הינו 40% משטח החלקה. בדרך כלל תבוצע הפקעה גדולה הרבה יותר, וזאת בדרך של תכנית "איחוד וחלוקה" (רה-פרצלציה), המהווה "מכשיר" תכנוני המאפשר איחוד קרקעות של מס' בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת גדולה וחלוקת הקרקע שוב על יסודו של התכנון החדש, למגרשי בניה ביעודים השונים, לדרכים, שטחים ירוקים פתוחים ושטחים ציבוריים.