מדריך: איך נקבעת ריבית המשכנתא שלכם

ריבית המשכנתא היא נתון גמיש – זוג חברים שלכם קיבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7%, ואתם לא – אתם מקבלים ריבית פריים מינוס 0.5%. אופס...יצאתם פראיירים?

ההשוואה בין הריביות השונות לא פשוטה. המשכנתאות של היום (ובצדק) פזורות על פני כמה מסלולים (קבוע, משתנה, צמוד, לא צמוד) ולתקופות שונות, ולכן, קשה מאוד להשוות בין הצעות משכנתא ובין המשכנתא שלכם לשל אחרים, אם כי, יש קווי דמיון בין המשכנתאות, וגם אם לא מדובר במשכנתאות זהות, ניתן להגדיר אם המשכנתא טובה ואם הריבית יחסית נמוכה או יקרה.

איך זה שהחברים שלכם קיבלו ריבית נמוכה יותר? ובכן, זה לא בהכרח נכון – יכול להיות שהם קיבלו במסלול אחד ריבית נמוכה יותר, אבל במסלול שני ריבית גבוה יותר מהריבית במסלול שלכם. נניח לדוגמה שהם קיבלו במסלול המשתנה ריבית טובה יותר אבל במרכיב הקבוע ריבית גבוה יותר – אז למי משכנתא טובה יותר? לא ברור.  ובכל זאת – יש מצבים שבאמת אנשים מקבלים משכנתא טובה יותר מאחרים, ויכולות להיות לכך מספר סיבות.

ראשית – אולי הם לקוחות וותיקים של הבנק, יש להם קשר עם אנשי הסניף, יש להם ביטחונות, יש הכרות שעוזרת למנהל המשכנתאות בסניף להמליץ לתת להם ריבית נמוכה יותר. ההמלצה הזו מגיעה להנהלה ובמקרים רבים מתקבלת באהדה.

מעבר להיכרות, יש כמובן משמעות לנתונים הפיננסים שלכם – כמה אתם מרוויחים, וותק במקום העבודה, נכסים, התחייבויות והון. ככל שהמצב הפיננסי שלכם טוב יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

שנית, ומאוד חשוב – יש קשר בין הריבית לבין אחוזי המימון על הדירה. אם אתם לוקחים  משכנתא של 1.4  מיליון  שקל על רכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 70%, אז כמובן שהסיכון שלכם גבוה מאשר  מישהו שלוקח משכנתא של 200 אלף שקל ברכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 10%.

ברגע שאחוז המימון קטן יותר, כך צפוי שהריבית תהיה נמוכה יותר, פשוט הסיכון של הבנק קטן יותר – כאשר הבנק נותן הלוואה של 200 אלף שקל על נכס של 2 מיליון שקל, הבטוחה שווה פי 10 מההלוואה, רק קטסטרופה ענקית עם הסתברות אפסית, תשאיר את הבנק בלי החזר החוב. מנגד, כאשר הבנק נותן 70% מהערך של הנכס, אז מספיק שתהיה ירידה של 30% בשוק הדירות כדי שיהיה סיכון בהחזר ההלוואה. אז נכון – ירידה כזו היא גם קטסטרופה, אבל היא אפשרית יותר מהמצב הקודם. האפשרויות השונות האלו, מבטאות סיכון שונה, ובהתאמה ריבית שונה. ככל שהסיכון גדל, הבנק ידרוש ריבית גבוה יותר. זה לא הבדלים עצומים, אבל הם בהחלט משמעותיים.

בפועל, הבנקים מחלקים את אחוזי המימון לכמה רמות – עד 45% מימון, זו המדרגה הבטוחה ביותר מבחינתם, ולכן הריביות בה הן הטובות ביותר.

בין 45% מימון ל-60% מימון מערך הנכס זו המדרגה הבאה, אם כי, בנקים רבים גם מתייחסים למדרגת ביניים – עד 50% מערך הדירה. ומעל 60% מימון זו המדרגה המסוכנת ביותר עם הריבית הגבוה ביותר.

אחוז המימון כאמור מבטא סיכון ובהתאמה שוני בריבית, ויש גם עניין טכני – בנק ישראל דורש מהבנקים המספקים משכנתאות מעין הקצאת הון גדולה יותר ככל שאחוזי המימון גדולים יותר. כלומר בהלוואות עם שיעור מימון גבוה, מרכיב ההון של הבנק במימון ההלוואה גדל, ומכיוון שהתמחור של הקצאת הון הוא גבוה (הבנקים מעדיפים להקצות כמה שפחות ולהשתמש במקורות אחרים – בעיקר פיקדונות), אז הריבית מתייקרת בשיעורי מימון גבוהים.

גורם נוסף שמשפיע על הריבית – הדירה שאתם קונים (או הנכס). זה כמובן טריוויאלי, אבל הבנק ירצה להעריך את הנכס, להבין שאין בעיות משפטיות על הנכס. הבנק משתמש בנכס כבטוחה, ולכן יש כאן כמובן גם השפעה עקיפה על אחוזי המימון.

לא לשכוח - להתמקח

אתם צריכים להתמקח - לא רק שקונים בשוק מתמקחים, אלא בכל התקשרות בין קונה ומוכר. אתם הקונים – קונים הלוואה, ויש לכם אפשרות ללכת לדוכנים האחרים (לבנקים האחרים) ולבקש מהם הלוואה, לעשות סקר שווקים, ולהתמקח עם כל אחד מהמציעים, ולהזכיר שיש לכם אלטרנטיבות טובות יותר. זה לרוב עובד, לפעמים לא, אבל זה בהחלט כדאי (אפילו חובה) – הכל כסף, וכל פיפס בריבית מתורגם לאלפים רבים של שקלים. אז חבל לוותר.

ריבית המשכנתא - לאן?

ריבית המשכנתא ביולי רשמה ירידה בהמשך לירידה בחודש יוני. האם זו תחילתה של מגמה? או פשוט עצירה אחרי עלייה של כמעט 2% בשנתיים? נראה שהתשובה תלויה בראש וראשונה בשוק הדירות למגורים - בינתיים הוא בסוג של הקפאה ואפילו ירידה בהיקף העסקאות, אך עדיין לא במחירים. ככל שיש פחות עסקאות יש ירידה בביקוש למשכנתאות וההיפך. אך, צריך להסתכל על התמונה הכוללת (השנתית, ולטווח בינוני וארוך) ולא לחודש, חודשיים; ובתמונה הכללית מדובר בשוק שבו יש ביקושים קשיחים, והיצע שעדיין לא עונה על הביקוש, אם כי הוא הולך וגדל. כלומר, ככל שהממשלה תעודד יותר בנייה, הסיכוי שהמחירים ירדו (או לפחות לא יעלו) גדל.

כמו כן, חשוב להדגיש כי העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). אלא שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה.

ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש אוגוסט, כך עולה מנתוני בנק ישראל -  עלתה ל-3.71%  לעומת -3.69% בחודש שעבר; (הריבית השקלית הממוצעת ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש הקודם, אך הנתונים כאן נלקחים בערבון מוגבל מכיוון שהם ערבוב של ריבית קבועה וריבית משתנה). עם זאת, רוב הלווים לא לוקחים "ריבית ממוצעת", הם לוקחים משכנתאות ל-15 שנה, 20 שנה ו-25 שנה, ובתקופות האלו הריבית גבוה יותר.

ריבית המשכנתא הצמודה למדד לתקופה של 15 עד 20 שנה עלתה ל-4.03% בהשוואה ל3.97%בחודש קודם. הריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.16% בהשוואה ל-4.12% ל בחודש הקודם. הריבית הזו, חשוב להדגיש מבטאת ריבית כוללת של 5%-6%  שכן המדד צפוי להיות לאורך זמן באזור של 1% ואפילו 2%. 

הכתבה פורסה לראשונה באתר הון

מחשבון משכנתא

מחשבון מס רכישה – כמה מס תשלמו על רכישת הדירה

הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי