השקעה מוצלחת בנדל"ן נמדדת בתשואה שמשיגים עליה – ההכנסה ממנה לעומת מחיר ההשקעה בה. התשואה יכולה להיות מהשכרת הנכס, ואז היא נמדדת כתשואה שנתית / תשואה שוטפת. התשואה יכולה להיות מעליית (או ירידת) שווי הנכס, שזה נמדד בדרך כלל לאחר מספר שנים. כמובן, שההשקעה המוצלחת ביותר היא בקבלת תשואה שוטפת גבוהה מהשכרת הנכס וגם מעליית שוויו (שבין היתר נובע גם מהביקוש להשכרתו) במשך השנים.
המשקיעים שמחפשים את ההכנסה החודשית מהשכרת דירה, הם מה שקרוי "הציבור הרחב". למשל, גמלאים וגמלאיות שצברו קצת כסף במהלך השנים ורוצים להגדיל את ההכנסה החודשית שלהם מעבר לקצבת הפנסיה, באמצעות השכרת דירה לא יקרה. משפחות וצעירים שרוצים לגור במרכז ומעדיפים לשכור דירה ולרכוש דירה זולה בפריפריה שתממן חלק מדמי השכירות של הדירה במרכז.
על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל נכון לרבעון השני של 2023 עמדה על 2.7%. אולם יש שכונות שמביאות למשקיעים בהן הרבה יותר. בשיתוף אתר מדלן,mako בחן את התשואות מהשכרת דירות ברחבי הארץ, בפילוח ל-20 השכונות המבטיחות את התשואה הגבוהה ביותר. לא פעם, דווקא בערים שבהן התשואה הממוצעת משכירות אינה מצטיינת, אפשר למצוא בה שכונה מסוימת להשקעה כדאית לשם השכרת הנכס.
דירות 3 חדרים מביאות את התשואה הגבוהה ביותר
אחד הדברים הבולטים מהנתונים הוא שדירות 3 חדרים מביאות את התשואה הגבוהה ביותר, לעומת 4 ו-5 חדרים.
את קטגוריית דירות 3 חדרים, מובילה שכונת ואדי ניסנאס בחיפה עם תשואה של 5.98%. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בשכונה הוא 622 אלף שקל, וניתן להשכירה ב-3,100 שקל לחודש.
ואדי ניסנאס היא שכונה מעורבת של ערבים ויהודים שהוקמה עוד במאה ה-19 והיא ממוקמת באזור העיר התחתית. מאפיינים אותה בנייני אבן עתיקים (הוכרזו בה 270 בניינים לשימור, במסגרת תכנית התחדשות עירונית לא כבדה לשכונה, בעיקר הרחבות וחיזוק מבנים). מנגד, היא גם נחשבת לשכונת בילויים, במיוחד בשבתות וחגים, ובשנים האחרונות גם מדי לילה. השכונה היא מודל לדו-קיום בישראל, ובשנים האחרונות עולה הביקוש לשכירות בה בעיקר מצד סטודנטים מהטכניון, הנמצא במרחק של 6.8 קילומטרים מהשכונה.
תשואות יפות מושגות גם במרכז העיר בירוחם (5.28%). ובשיכון שלוש קומות בדימונה (5.23%) ובנווה דוד ברמלה (4.96%).
קריית ים משיגה את התשואה הגבוהה ביותר מהשכרת דירות 4 חדרים
את קטגוריית דירות 4 חדרים להשכרה מובילה קריית ים (חיפה). במשך שנים נחשבה קריית ים לחלשה שבין הקריות, ואולם בתקופה האחרונה היא הופכת בהדרגה ליעד אטרקטיבי למשקיעים. נכון להיום היא מוקד משמעותי להתחדשות עירונית עם מספר פרויקטים של פינוי בינוי גדולים שמקודמים וכוללים את רוב שטח השכונה.
תכנית ההתחדשות העירונית הביאה לעלייה של כ-32% במחירי הדירות בשנים האחרונות. כשליש מהתושבים בשכונה גרים בה כיום בשכירות. הביקוש הגבוה יחסית לשכירת דירות 4 חדרים נובע כנראה מצורך קיים של משפחות עם ילדים בשכונה, שנחשבת לשכונה לא עשירה, שידם אינה משגת רכישת דירה כזאת והם נאמנים לאזור.
בשכונת קריית ים א', מושגת תשואה של 4.07% לדירת 4 חדרים. מדובר בדמי שכירות של 4,300 שקל בממוצע על השקעה ממוצעת כ-1.268 מיליון שקל.
שכונות נוספות שהתשואה בהשכרת דירות 4 חדרים קרובה ל-4% הן שכונת שקמים באשקלון, שכונת אורים ושכונת שחמון באילת ושכונה ד' בבאר שבע.
גם שכונת רסקו בלוד מספקת מרפדת את חשבונות הבנק של המשקיעים. מדובר בשכונה ותיקה וקרובה לתחנת הרכבת. היא מצליחה לשלב בין מחירים זולים לדרישה גבוה לדירות בשכירות. "מעבר לתשואה השוטפת, המשקיעים החכמים קונים את הדירות לטווח הרחוק ומחכים להשבחת הנכס. חלק נרחב מהשכונה הולך לעבור בשנים הקרובות פינוי בינוי וזה מה שהופך אותה לאטרקטיבית", מסבירה שבי שניאורסון, יועצת נדל"ן באנגלו סכסון לוד.
רובע א באשדוד מוביל עם תשואה של 4.22% מהשכרת דירת 5 חדרים
על פי נתוני מדלן, השכרה דירה בת 5 חדרים ברובע א' באשדוד משיגה את התשואה הגבוהה ביותר בקטגוריה זאת - %4.22. דירת 5 חדרים ברובע א מושכרת ב-7,900 שקל בממוצע. מחיר רכישתה עומד בממוצע כל כ-2.25 מיליון שקל.
רובע א' היה מרכז העיר הצעירה בשנים שאשדוד נוסדה. הרובע אז היה שיכון של קוטג'ים טוריים עבור עובדי תחנת הכח שהחלה לפעול בעיר, בעיקר עבור עולים ממרוקו, מצרים ורומניה. בשנים האחרונות הפכה השכונה למובילה בעיר בהתחדשות עירונית, עם מספר רב של פרויקטים של תמ"א 38. רוב הפרויקטים הם מסוג של חיזוק ותוספת, ורק מעט מסוג הריסה ובנייה מחדש. כיום מקודמים בה פרויקטים שיוסיפו כ-4,000 דירות חדשות לכ-1,000 דירות קיימות. השכונה נהנית משני חופי רחצה מוכרזים במרחק הליכה, מרכז מסחרי וותיק ואצטדיון הכדורגל העירוני, שצפוי אף הוא להפוך לנדל"ן בשנים הקרובות.
כ-45% מתושבי השכונה בעלי דירות, ואילו השאר הם שוכרים. מחצית מתושביה מוגדרים עובדי צווארון כחול, המשתייכים למעמד הפועלים.
שכונה ד' בבאר שבע ממשיכה להיות אטרקטיבית להשקעה
שכונה ד' בבאר שבע הייתה בעשור האחרון הייתה מוקד משיכה למשקיעים. בפילוח של מדלן, היא נמצאת כיום בין 5 המובילות בדירות הגדולות 4 ו-5 חדרים. על השכרת דירת 4 חדרים מקבלים תשואה של 3.83% לשנה ועל השכרת דירת 5 חדרים משיגים תשואה של 3.94%.
השכונה הוקמה כשיכון לעולים חדשים בשנות ה-50 ובמשך עשרות שנים סבלה מתדמית של שכונה מוחלשת הסובלת מפשיעה, אלא שבשנים האחרונות הופכת לאחת השכונות המבוקשות בקרב משקיעי הנדל"ן בבאר שבע. שכונה ד' נהנית מסמיכות לאוניברסיטה ולבית החולים סורוקה, משם באים רוב השוכרים בה. הנוכחות הגדולה של הסטודנטים הצעירים בשכונה הביא לפתיחת מסעדות, ברים, בתי קפה, והיא הפכה למוקד בילוי באר שבעי מובהק. שורה של תכניות התחדשות עירונית מתוכננות ומבוצעות בה בימים אלה.
הסיבה שדווקא דירות גדולות יותר נהנות מתשואה גבוהה יחסית, מוסבר בהיצע הגדול שלהן יחסית לדירות 2-3 חדרים, ובאפשרות שסטודנטים רבים מעדיפים אותה, להשכיר אותה ל-2-3 דיירים שמתחלקים בדמי השכירות.
לבדוק הביקוש לשכירות בשכונה לפני שרוכשים בה דירה להשקעה
טל קופל, מנכ״ל מדלן, מסכם את הממצאים: "כמדי שנה, גם ב-2023 חלקן הגדול של השכונות שהציגו את תשואת השכירות הגבוהה ביותר היו שכונות חלשות יחסית, רובן בפריפריה, בהן מחירי הרכישה וההשכרה נמוכים. עם זאת, חשוב לזכור שמי שירכוש דירה בשכונות האלו עשוי גם להיתקל במצב שבו לא יוכל למצוא לה שוכרים בקלות - וזה נכון עוד יותר במקרה של ערים כמו שדרות ואפילו נהריה, שפגיעות מאד לכל הנוגע במצב הבטחוני. לכן, לפני שרוכשים דירה בשכונה כזו צריך לקחת בחשבון את מכלול הסיכונים הכרוך בכך, ולבדוק היטב את הנכס, את העסקה ואת הסביבה״.