בעשור האחרון סבלה טבריה מיחסי ציבור גרועים במיוחד. נכתב עליה שהיא מתחרדת, שהתיירות גוועת, שהעירייה בגירעון עצום ושלצעירי העיר אין מה לחפש בה. אבל הנה עובדה פחות ידועה: בעיר נבנות בימים אלה לא פחות מ־1,000 דירות חדשות, בעשרות פרויקטים. הפעם האחרונה שבה ידעה טבריה תנופת בנייה שכזו היתה אי שם בתחילת שנות ה־90, בימי העלייה ממדינות חבר העמים, אז נבנתה במהירות שכונת מורדות טבריה.
"טבריה היתה רדומה במשך זמן רב, אבל בשנה האחרונה חלה התעוררות בעיר, ויש התחלות בנייה לא מעטות. יותר ויותר יזמים רואים את הפוטנציאל", אומר עו"ד אבישי מלכא, מומחה למיסוי מקרקעין ובעל משרד עורכי דין בעיר.
את תנופת הבנייה דווקא בשנה החולפת הוא מסביר בעליית המחירים במרכז. "רוכשי הדירות להשקעה שהתשואה שלהם במרכז הצטמקה חיפשו אופציות חדשות עם תשואה גבוהה, וגילו את טבריה. בנוסף, יש רוכשי דירה ראשונה שהבינו שאזור המרכז נמצא מחוץ להישג ידם".
לדברי מלכא, "אחד הביטויים השגורים בשיח הציבורי של השנים האחרונות הוא שצריך 'להציל את הפריפריה'. אני לא אוהב את האמירה הזו, ובמיוחד לא במקרה של טבריה. בעיר הזו יש את כל מה שצריך כדי להצליח, אבל צריך לעשות פה סדר כדי לגרום לפוטנציאל להתממש".
ואכן, על אף שלושת העשורים הלא מוצלחים שעברו על העיר, הרי שפוטנציאל - לפחות ברמה הנדל"נית - לא חסר. השילוב של נוף מרהיב לכנרת, לצד מחירי דירות נמוכים למדי, הביא אל העיר שורה של יזמים, ובעקבותיהם גם את המספר הגדול ביותר של פרויקטי בנייה ב־25 השנים האחרונות. בעוד שבשוק הנדל"ן בכללותו חלה צניחה במספר העסקות לרכישת דירה ב־2016, בטבריה חלה עלייה קלה דווקא. כ־1,500 עסקות לרכישת דירה נחתמו בעיר לאורך השנה – עלייה של 25% ביחס ל־2014. במקביל חלה עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות בעיר. בעוד שמחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת עמד ב־2014 על כ־700 אלף שקלים, כיום יעלה נכס מסוג זה בין 900 אלף למיליון שקל.
הדירות הנבנות בעיר מתחלקות לשני סוגים, כמעט שווה בשווה: פרויקטים חדשים הנבנים בתפזורת בתוך המרקם הוותיק, ולצדם מתחמים שלמים של בנייה חדשה. הבנייה מהסוג הראשון ניכרת בשכונת קריית שמואל הוותיקה, הממוקמת על צלע ההר, במיקום אטרקטיבי הצופה לכנרת. כיום מקודמים בה כמה פרויקטי נדל"ן, המיועדים למעמד בינוני־גבוה.
הסולידי שביניהם הוא פרויקט אריסטון של קבוצת שושן, המונה 113 דירות ונבנה במגרש שבו שכן בעבר מלון. בחודשים האחרונים נחתמו עסקות לרכישת דירות ארבע חדרים מרווחות (125 מ"ר) במקום במחירים הנעים בין 900 אלף שקל למיליון שקל. דירות חמישה חדרים (140 מ"ר) נמכרות בכ־1.2 מיליון שקל.
לא רחוק ממנו נבנה פרויקט אירופה שבו 62 דירות. היזם הוא ראש העיר לשעבר זוהר עובד, שמאז הסתיימה כהונתו לפני פחות מארבע שנים, כבר הספיק לפתוח מלון בוטיק בעיר ("אירופה 1917"). בפרויקט של עובד רמת המחירים גבוהה יותר – 1.5 מיליון עבור דירת ארבעה חדרים, מחיר כמעט חסר תקדים בטבריה. מעט צפונה משם על קו הרכס, מקדמת חברת דוידסון החזקות של היזמית קרן בן דוד את קבוצת הרכישה Blue – קומפלקס מגורים סגור בן שלושה בניינים ו־90 דירות. לדברי בן דוד, מאז החל השיווק בינואר נמכרו כ־50 דירות, וכיום הפרויקט נמצא בהליכי הוצאת היתר.
בחלקו הדרומי של קו החוף, במרחק של כמה עשרות מטרים מקו המים, מקדם היזם זאב יוכלמן, בעלי Y group, את פרויקט "אגם" – גם הוא במודל של קבוצת רכישה. מגרש הפרויקט בשטח 11.5 דונם ממוקם מדרום ובסמוך ל"מגדל הנטוי", אחד משרידי חומת העיר העתיקה ומסמלי העיר. בשטח זה צפוי לקום מבנה בן 11 קומות ו־207 דירות בשטח של 40־84 מ"ר. קהל היעד הוא יהודים ונוצרים מחו"ל שמעוניינים בנכס ליד המקום שבו, ע"פ המסורת, ישו הלך על המים.
"בכל מקום אחר בעולם, עיר ששוכנת על שפת אגם הופכת לאבן שואבת להשקעות נדל"ן ותיירות", אומר יוכלמן, "המקום הזה מפוספס". הוא מוצא מקום לאופטימיות בכך שבשנים האחרונות נפתחו בעיר ובסביבתה מלונות חדשים, דבר שלא קרה זה שנות דור.
במקביל לבנייה באיזור המיושב נבנים בימים אלה שני מתחמי מגורים גדולי ממדים חדשים. האחד הוא "מיכלאנג'לו כנרת" – פרויקט המונה 460 דירות ונבנה בחלקה המערבי של שכונת רמת כנרת, במרומי המדרון שממנו גולשת העיר אל האגם. השני הוא "חורשת האקליפטוס" – מתחם של צמודי קרקע הנבנה בשוליה המערביים של העיר, שם כבר נהפכת הקרקע למישורית יחסית.
למרות תנופת הבנייה, לא בכל מקום בעיר מצליחים הפרויקטים להתרומם, אפילו לא במגרשים שבהם נושקת הבנייה לקו המים. דוגמה לכך היא שכונת "מול ארבל", הממוקמת בחלקו הצפוני של קו החוף. בשטח זה קיימת תוכנית לבניית שכונה בת 550 דירות על קרקעות מדינה, ובימים אלה נסגר המכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשיווק הקרקע. זו הפעם השנייה שבה יוצאת הקרקע לשיווק, לאחר שבפעם הראשונה שבה פורסם המכרז הוא כשל, על אף המיקום האטרקטיבי.
רמ"י ביקשה לשווק את הקרקע במסלול "מחיר למשתכן", על אף שמיקומה מתאים לשכונה איכותית במחירים גבוהים, ושעלויות פיתוח של בנייה במדרון הן גבוהות. "זה לא כלכלי ולא הגיוני לשווק את הקרקע הזו במסלול שבו מחויבים היזמים להציע מחירים נמוכים", מסביר מהנדס העיר מוטי לביא. מכרז כושל נוסף של מחיר למשתכן בעיר היה לבניית 700 יחידות דיור במורדות הצפוניים של ואדי רקת.
מרמ"י נמסר בתגובה כי "הרשות מסבסדת את עלויות הפיתוח הנובעות מהטופוגרפיה המיוחדת של ואדי רקת. בקרוב יפורסם מחדש מכרז עם סבסוד גדול יותר".
מי שאחראי להבאת הפוטנציאל הגלום בעיר לכדי מימוש הוא ראש העירייה, יוסי בן דוד, שקיבל ב־2013 את המפתחות לניהול העיר. שנה לפני שנבחר לתפקיד, מינה משרד הפנים לעירייה חשב מלווה, בשל גירעון ענק בן 200 מיליון שקל, כמעט 100% מתקציבה השוטף באותה עת. במקביל, נכנסה העירייה לתוכנית הבראה שהובילה לקיצוצים נרחבים. מנקודת הפתיחה הבעייתית הזו מנסה בן דוד ליצור אופק כלכלי לעיר, וזאת באמצעות שני קווי פעולה עיקריים. הראשון הוא חיזוק מקור ההכנסה והתעסוקה המרכזי של העיר – התיירות. השני הוא פיתוח מקורות הכנסה נוספים, ובראשם הקמת מרכז הייטק בסמוך לצומת פוריה, שבה מתוכננת להיפתח גם תחנת רכבת ב־2021.
ענף התיירות בעיר ידע שנים ארוכות של קיפאון, שהתבטאו בין היתר בירידת מספר הלינות ובקיפאון בפתיחת מלונות חדשים. לכך התווספו המבצעים הצבאיים התכופים של העשור החולף, שכל אחד מהם בתורו הנחית מכה נוספת על התעשייה. על פי נתוני התאחדות המלונות, בעוד שמספר הלינות השנתי בעיר היה 1.8 מיליון בשנים 2012־2013, בשנתיים שלאחר צוק איתן צנח מספרן ביותר מ־10% לכ־1.6 מיליון, בשל צמצום ההזמנות בקרב תיירים מחו"ל. רק ב־2016 חזר מספר הלינות לעלות מעט. עם זאת, מ־2014 נפתחו בעיר כמה מלונות בוטיק, בני עשרות חדרים כל אחד.
בעוד ענף המלונאות מראה סימנים ראשונים של התאוששות, מנסה בן דוד לפעול בגזרה ההסברה, שבה הוא משוכנע שנעשה לעיר עוול. "התיאורים של התחרדות העיר מופרזים. משווים אותנו לבית שמש, וזה לא מדויק. אמנם בשנים האחרונות חל גידול בהיקף האוכלוסייה החרדית, אבל הם רחוקים מלהיות רוב, ומהווים כ־25% מהאוכלוסייה. מתוך עשר שכונות חדשות מתכוננות בעיר – שתיים בלבד מיועדות לחרדים".
לדברי בן דוד, סיבה אמיתית לדאגה הוא מצבם הרעוע של רבים מהמבנים הוותיקים בעיר, היושבת על השבר הסורי־אפריקאי. התקציבים לחיזוק מבנים שהגיעו בשנים האחרונות ממשרד השיכון ומעמידר אינם מספקים. "בשכונות הוותיקות חיזקנו עד היום 66 מתוך 700 בניינים שמצבם דורש חיזוק, לא כולל גנים ובתי ספר", הוא מתאר. "הממשלה חייבת להכניס את היד לכיס ולחזק כמה שיותר בניינים לפני שיקרה אסון".
ממשרד השיכון נמסר בתגובה:"כחלק מתוכנית שיקום שכונות ישקיע משרד הבינוי והשיכון מעל 121 מיליון שקל בפחות משלוש שנים, לחיזוק ישובים על השבר הסורי אפריקאי ביניהם גם בטבריה. כיוון שבערי הפרפרייה אין כלכליות ליזמים להכנס למתווה של תמ״א 38, קיים מנכ״ל המשרד מספר דיונים לבחינת שינוי רגולציה ומציאת פתרונות יצירתיים לחיזוק ושיקום מבנים".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
מפתח האיתריום: "מטבעות וירטואליים הם פצצת זמן"
האנשים ששולטים ב–45% מתקציב המדינה
