שר האוצר, משה כחלון, שמתחילת כהונתו עושה מאמצים לדחוק את המשקיעים משוק הנדל"ן, העניק לכ–51 אלף צעירים מחוסרי דירה מפתחות לדירה מוזלת — בהנחה של 200 עד 500 אלף שקל על מחיר השוק — במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אלא שחלק לא מבוטל מהזוכים נהפכו בחסות המהלך למשקיעים בעצמם. על פי הערכות בשוק, בין שליש למחצית מהזוכים — במיוחד תושבי המרכז שזכו בדירה בפריפריה — מתכוונים להשכיר את דירותיהם.
עד כה אוכלסו רק פרויקטים בודדים של התוכנית: שכונת אחיסמך בלוד, שכונת C1 בעפולה, פרויקטים בנווה זמר ברעננה, פרויקט ברכסים ובדימונה וכמה פרויקטים נוספים. בדיקת TheMarker בשלושה מהם מגלה שזוכים רבים לא מצליחים להשיג את גובה דמי השכירות שקיוו לו, וגם מי שמשיג תשואות נאות מודאג מהצפה עתידית ומחסור בביקושים, ומהאפשרות של ירידת שווי הנכס. מדובר אמנם בפרויקטים ראשונים ובבחינה מדגמית בלבד, אבל חלק מהנתונים בהחלט מעוררים דאגה, ומעלים שאלות לגבי היתכנות ההשקעה והאפשרות לכסות את עלויות הרכישה והמשכתנא מהשכירות.
הבדיקה מעלה כי בעפולה הוזנח המתחם שבו מוקמות דירות מחיר למשתכן בהשוואה למוקדי בנייה אחרים, וכי הדירות המוזלות של התוכנית הלאומית משיגות דמי שכירות נמוכים במאות שקלים לחודש מדירות בפרויקטים ותיקים יותר. ברעננה מתלוננים זוכים רבים כי הפער בין המפרט שהובטח לבין הדירות בפועל מחייב השקעה משמעותית ופוגע ברווחיות — שגם כך נפגעת בשל העלויות הנוספות שבהן נושאים כמעט כל הזוכים בתוכנית, עבור התקנת מיזוג והוספת ארונות מטבח שחסרים, בעיקר במפרטים הראשונים.
רונן רוזנטל, מנהל מערך המידענות באתר מדלן המרכז מידע וכלים להשוואה בין נכסים וסביבתם, מסביר כי רכיב נוסף שפוגע בתשואות של משקיעי מחיר למשתכן הוא משך הזמן בין מועד הזכייה לקבלת הדירה. "כשבודקים תשואה אמיתית צריך לשקלל גם השכירות שהזוג הצעיר שילם בעודו ממתין לנכס, שבשוק החופשי נמוכה בהרבה. למשקיע זו עלות שיכולה להגיע לתוספת של 100 אלף שקל בתקופת ההמתנה לדירה, ופוגעת בכדאיות, במיוחד כשמדובר בזוגות שלקחו הלוואות ומשכנתא למימון 90% מהרכישה. בנוסף, בערים עם מסה של פרויקטים לדירות מחיר למשתכן אין יתרון יחסי על השוק, כי הן בתעדוף נמוך ויהיה קשה יותר להשכיר אותן. גם ההצמדה למדד תשומות הבנייה, שבמכרזים הראשונים חויבה מהרגע הראשון, מעלה עלויות לרוכשים ומורידה תשואות".
לפי בדיקה שערך אתר מדלן עבור TheMarker, ברעננה התשואות נעות סביב 3.69% לדירת ארבעה חדרים, למרות ההנחה המשמעותית על הקרקע בהשוואה לדירות בפריפריה. בעפולה, התשואות נפגעות מהיצף הדירות בעיר — ובמקרים רבים, מי שהצליח להשכיר את הדירה מוכן לעשות זאת גם עבור תשואה של פחות מ–3.5% בשנה.
בלוד נראה שחלוצי המשכירים משיגים תשואות יפות — סביב 6% בשנה — אבל האכלוס הצפוי של 2,500 דירות נוספות במתחם מאיים להוריד דרמטית את המחירים — ואת תשואת המשקיעים.
עפולה — שכונה C1: "פס ייצור שפוגע במחירים"
"עצוב לומר שמה שהיה אמור לפעול לטובת הזוגות הצעירים שחיפשו איכות חיים גבוהה, ולמשוך אותם לחיות בעפולה במחיר נמוך, פועל לבסוף נגדם", אומר אוהד קרוננברג, הזכיין הבלעדי של סוכנות הנדל"ן רי/מקס 770 בעפולה ויליד העיר. "בממשלה חשבו קודם כל על פס ייצור של דירות, ורק אחר כך על האנשים שיגורו בהן. גם העיר נשבתה בקסם של הסכמי הגג ולא יכולה לצאת מכלוב הזהב הזה. מה שקרה זה שעכשיו דירות בשכונות של מחיר למשתכן עומדות ריקות, או מושכרות במחירים נמוכים מהמחירים בשוק.
הדירות הראשונות של מחיר למשתכן בעפולה נמסרו כבר לפני כשנה, והקדימו את זמן האכלוס של שכונת C1. משיחות עם יזמים ומתווכים בעפולה עולה כי כמחצית ממי שרכשו דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן בעיר שכבר אוכלסו מוגדרים כמשקיעים, אך מתקשים בימים אלה למצוא שוכרים שיתגוררו בנכסים החדשים. התוצאה העגומה היא שעשרות דירות בשכונה עומדות ריקות, ושלטי "להשכרה" מעטרים בניינים רבים. מצב זה גרם לחלק מהזוכים שלא תיכננו להתגורר בדירות לעבור לעיר בעל כורחם, בשל החשש להפסיד את כספם בחודשים ארוכים של תשלום שכירות במרכז הארץ, בשעה שאין להם שוכרים בעפולה.
"באופן גורף, מחירי השכירות בעיר לא ירדו, פשוט נעשה בידול בין פרויקטים של מחיר למשתכן לפרויקטים בשוק החופשי. יהיה קשה להשתחרר מהסטיגמה השלילית על הבתים האלה, והישראלים לא פראיירים — הם לא יהיו מוכנים לשלם על הדירות האלה את מחירי את השוק, כי הם יודעים כמה הן שוות. כך למעשה, הפרויקט מוריד את איכות הבנייה ואת רמת האוכלוסייה שנכנסת לעיר", אומר קרוננברג.
"תוכנית מחיר למשתכן בעיר יצרה עיוותים בקצב התחלות הבנייה ובהיצע הדירות המוצעות להשכרה — שהשוק המקומי בעפולה לא יודע להכיל", הוא מוסיף. "עפולה מתפתחת יפה בשנים האחרונות הודות להשקעה בתשתיות תחבורה ופיתוח של העיר, והאמת היא שנבנו שכונות חדשות עוד לפני תוכנית מחיר למשתכן. הבעיה היא שדירות מחיר למשתכן שכבר אוכלסו נחשבות חריגות בנוף, נבדלות, והפכו למעין פצע בתוך העיר".
חריגותן של הדירות נובעת, לטענת קרוננברג, מאיכות התכנון והבנייה שלהן. "משהו במפרטים הראשונים של מחיר למשתכן היה מאוד בסיסי ובוסרי — וזה מרחיק שוכרים", הוא פוסק. בשטח, מאז המפרט הראשון, השכילה המדינה לשכלל את המכרזים ולדרוש שינויים רבים מיזמים המתמודדים בהם. עם זאת, את הנעשה אין להשיב והדירות הראשונות שכבר נבנו דורשות במקרים רבים השקעה כספית נוספת מצד הרוכשים, כדי לשדרגן לרמות ראויות.
לפי רי/מקס 770 בעפולה, בעוד דירות 4 חדרים חדשות בפרויקטים בעיר שאינם בתוכנית מחיר למשתכן מושכרות ב–2,500–2,800 שקל, ומניבות תשואות שמגיעות ל–4% לדירת 4 חדרים ו–5% לדירת 3 חדרים — הרי שדירות 4 חדרים במחיר למשתכן מושכרות במחירים נמוכים יותר — 1,800–2,300 שקל לחודש — והתשואות עליהן נעות סביב 3% בשנה בלבד.
"בעלי הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן בשכונת C1 חווים קשיים שלא איפיינו בעבר את שוק השכירות בעפולה", מסביר קרוננברג. "להפך, ראינו בשנים האחרונות עלייה במחירי השכירות, כשדירות של 120 מ"ר שהיינו משכירים ב–2,300, הצלחנו להשכיר ב–2,500 ואפילו ב–2,700 שקל בשכונות טובות, גם בפרויקטים חדשים שבהם ההיצע רב. מנגד, את הדירות של מחיר למשתכן אנחנו משכירים ב–1,800 שקל — מחיר של דירה בבניין ישן בלי מעלית".
שמעון ברון, סמנכ"ל שיווק ומכירות באבני דרך, המשווקת בעפולה פרויקטים שלא שייכים למחיר למשתכן, אומר כי "אפשר לראות פערים במחירי השכירות בשכונת C1 בהשוואה לדירות מקבילות ברובע יזרעאל. הפערים לא נובעים רק מרמת גימור ומפרט גבוהים יותר בשוק החופשי, אלא גם מפערים בבשלות השכונה, ומפיתוח ברמה נמוכה יותר של התשתיות והשטחים הציבוריים".
על פי גורמים בעיר, נראה שהעירייה עסוקה בשנים האחרונות בפיתוח שכונות חדשות אחרות, בהן עפולה הירוקה (עפולה עילית) ורובע יזראעל החדש, לצד פיתוח אזורי תעשייה ותעסוקה ותשתיות תחבורה חדשות. כך, ייתכן ששדרוג ופיתוח השכונה החדשה פרי יוזמתו של כחלון לא זוכים לתשומת הלב הראויה.
לדברי ברון, "הפיתוח שיושלם בשנים הקרובות, יסייע להפיכת שכונות אלה לשכונות חיות ובועטות, כמו שקורה בשכונות החדשות ובהן שכונת יזרעאל, שם מרבית הדירות מאוכלסות. אני אמנם צופה שגם בעתיד יהיו פערים בדמי השכירות, אבל הם בהחלט עשויים להצטמצם עם התקדמות הפיתוח".
לטענת ברון, "גם אצלנו, בפרויקטים לשוק החופשי יש לא מעט משקיעים בעפולה, ואנחנו מלווים אותם משלב איתור הנכס ובמקרים מסוימים גם מסייעים בהשכרתו ובניהולו, בהתאמה לתנאי השוק המשתנים. מניסיוננו, בעפולה נדרשת השקעת משאבים בניהול נכס, ויש קושי לעשות זאת בשלט רחוק — במיוחד עבור זוגות צעירים. גם הפער הזה גורם לחלק מבעלי הדירות להוריד מחירים".
מהמורה נוספת בדרך לאכלוס הפרויקטים ב–C1, לטענת קורננברג, היא היצף הדירות לשכירות, שלא עומד בהלימה לקצב הביקושים היציב. על פי נתוני הלמ"ס, נפת יזרעאל נהנית בשנתיים האחרונות מהגירה חיובית, אולם מדובר בתוספת של לא יותר מ–900 תושבים ב–2017 לנפה כולה, ושל כ–500 תושבים ב–2016. זה מצב שעלול להיווצר בערים נוספות שבהן מתרחש בינוי מסיבי בעקבות תוכנית מחיר למשתכן והסכמי הגג, לצד רכישות על ידי צעירים שלא באמת מעוניינים לגור בהן.
לדברי קורננברג, "שכונת C1 היתה אמורה לחזק שכונה ותיקה בעפולה, אבל בינתיים אנחנו רואים דירות ריקות ובניינים שלמים להשכרה. זה לא משקף את המצב בכל השכונות החדשות — שאליהן מגיעים הרבה חברה צעירים שקונים בזול יחסית איכות חיים מאד גבוהה, אלא רק קבוצה של בתים שיש מי שמכנה אותם 'שיכוני כחלון', כי מי ששוכר בהם הם רק חבר'ה ממעמד סוציו־אקונומי נמוך. שכונות מחיר למשתכן עדיין בנות תיקון, אבל זה תלוי בהאטת הבנייה.
"כמו שזה נראה עכשיו, אנשים שאמרו 'ניקח את ההטבה — והדירה תשלם את עצמה', מוצאים את עצמם מיואשים. במקרה הטוב, הם יעשו אקזיט של 100 אלף שקל ויברחו ברגע שיוכלו. זאת לא המטרה של התוכנית. בשכונה C1 בנו כי שר האוצר הפך ליזם של המדינה — בלי מחשבה תחילה. זה עצר את תנופת הבנייה העצמאית באזור והרחיק את המקומיים שהתכוונו לגור שם". עם זאת, יש מי שמאמין שדווקא הקושי הבלתי צפוי שנוצר ימשוך את המשקיעים לגור בפריפריה, ויוביל מהלך חיובי של הגירת משפחות צעירות לאזור ושדרוג האוכלוסיה.
בעפולה נערכו עד היום הגרלות ל–20 פרויקטים שונים של מחיר למשתכן, ולשישה פרויקטים התקיימו הגרלות המשך מכיוון שלא אותרו זוכים או שחלקם ויתרו על זכותם לרכוש דירה. בימים אלה ממתינות להימכר עוד 63 דירות שעד כה המאמצים לשווק אותן נכשלו. חמישה פרויקטים נוספים טרם יצאו להגרלות, ובהם יוגרלו עוד 90 דירות. במקביל, בשוק החופשי בנו — ובונות עדיין — בשנים האחרונות חברות יזמיות שרכשו קרקעות, בהן דונה, א. פרי נדל"ן, פפושדו, רוטמן בענק, אבני דרך ואחרות.
"ההיצע בעפולה מטורף, ומגלם את ההבטחה לפיתוח העיר, אבל האמת היא שהאיזון בין קצב הבנייה לקצב גידול האוכלוסייה הופר", אומר קורננברג.
לוד: העירייה פתחה בדירות גני ילדים
בספטמבר חנך כחלון את 370 הדירות החדשות בשכונת גני איילון החדשה בלוד, בסמוך למושב אחיסמך. קבוצת האחים שרבט זכתה במכרז להקמתו בנובמבר 2015, וקיבלה היתר בנייה ביוני 2016. הדירות בפרויקט מהוות קצת יותר מ–10% מתוך כ–3,600 דירות חדשות שצפויות להיבנות בשכונה החדשה, ועל פי הערכות, כ–2,600 מתוכן יאוכלסו בציבור דתי־חרדי.
בדומה למצב בעפולה, מדובר בהיצע רחב של דירות חדשות, באזור שהתאפיין במיעוט התחלות בנייה בשנים שלפני יוזמת כחלון. מחיר דירת 3 חדרים בפרויקט של מחיר למשתכן שווק החל ממחיר של 650 אלף שקל, לעומת 1.2 מיליון שקל בממוצע לדירה בשוק החופשי; דירת 4 חדרים נמכרה החל ב–780 אלף שקל, לעומת 1.4 מיליון שקל בממוצע בשוק החופשי; ודירות 5 חדרים הוצעו החל בכ–900 אלף שקל.
בשבועות הראשונים שלאחר המסירה לרוכשים, עוד היה במתחם מספר לא מבוטל של דירות ריקות — בהמתנה לאנשי מקצוע שיבצעו בהם התאמות ותוספות לפי דרישת המתאכלסים. הממהרים להיכנס היו בעלי דירות או שוכרים — שרצו שילדיהם יפתחו את שנת הלימודים במוסדות הלימוד בעיר. למעשה, חלק מהדירות של מחיר למשתכן הוסבו באופן זמני לגני ילדים — לשימוש אולוסיית הדיירים הראשונים, שכן השלמת הבנייה של גנים ומוסדות החינוך עדיין לא הושלמה.
נדמה כי המקדימים להשכיר דירות בשכונה זוכים לתשואה יפה. "פירסמתי את הדירה ב–3,100 ממש עם תחילת שנת הלימודים, וישר קיבלתי הרבה טלפונים. הצלחתי לסגור ב–3,600 שקל לחודש, בחוזה לשנה — תשואה של 6%–7%", מספר ר', אחד הזוכים בפרויקט. "אנחנו מלכתחילה ידענו שלא נגור בדירה. זאת דירת 3 חדרים שקטנה מדי בשבילנו. יש לנו כבר שני ילדים, ואנחנו רוצים לשמור עליהם במסגרות החינוכיות שלהם, ברוח יותר חילונית מאיך שאנחנו מאמינים שהשכונה הזאת תיראה בסופו שלדבר — מסורתית־דתית ברובה".
ר' מודה שהופתע מהביקוש החזק, והוא מייחס זאת לאיכות השכונה ולתשתיות המפותחות יחסית, בהשוואה לשכונות הוותיקות בעיר. "לוד ממוקמת מצוין במרכז הארץ, אבל אנשים מעדיפים לגור בשכונה שעדיין נראית כמו אתר בנייה ויש בה עוד 2,500 דירות בתהליכי בינוי, מאשר בעיר עצמה, שבה התשתיות ישנות והאוכלוסייה חלשה. בהיעדר שכונות חדשות ואלטרנטיבות — הדירות הראשונות נהפכו למצרך מבוקש".
עם זאת, גם ר' מודע לכך שישנם שני תרחישים אפשריים בנוגע למחירי השכירות בשכונה בשנים הקרובות, עד שימכור את הנכס — כפי שהוא מתכנן. הראשון מביא בחשבון את האפשרות שהפרויקטים העתידיים בשכונה, בהם גם פרויקטים של קבוצות רכישה, יתעכבו. במקרה כזה היעדר ההיצע ימשיך לשחק לידיו, והוא יצליח לשמור על תשואה שנתית גבוהה משכירות. מנגד, לשכונה מתוכנן פיתוח מואץ, ומספר היחידות מיועד להגיע לכ–3,500. במידה שכל התוכניות יתקדמו בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו להן, השכונה צפויה להיות מוצפת הדירות חדשות תוך זמן קצר. ואם רבים יעמידו את נכסיהם להשכרה — יהיה צורך בביקושים גבוהים, ובהיעדרם מחירי השכירות עלולים לצנוח.
פערים בין התכנון למציאות
הפרויקטים הראשונים של מחיר למשתכן ברעננה — של היזם רמי שבירו — נמצאים בשכונת נווה זמר, ברחובות נעמי שמר ויהודה עמיחי. פרויקט אחד כבר אוכלס במלואו, והפרויקט השני — שבו ארבעה בניינים, קיבל בימים אלה טופס 4 וכרגע נעשות בו עבודות אחרונות של חיבור לתשתיות לקראת אכלוסו. הפרויקטים האלה נהנים מריבוי יחסי של דיירים שמעוניינים להשתכן בהם. הדירות בפרויקטים נמכרו במחירים גבוהים יחסית בהשוואה לפרויקטים של מחיר למשתכן במקומות אחרים — בשל ערכי הקרקע הגבוהים באזור. כך למשל, דירת 4 חדרים הוצעה החל ב–1.7 מיליון שקל ודירת 5 חדרים הוצעה במחירים שהחלו ב–2.1 מיליון שקל — מחירים שלא כוללים תוספות שנדרשו מהרוכשים עבור מערכת מיזוג והשלמות למטבח למשל. דירות באזור מושכרות בטווחים של בין 5,500 שקל לדירת 4 חדרים ועד 6,500 לדירת 5 חדרים. לפי נתוני אתר מדל"ן, התשואה הממוצעת על השכרת נכסי מחיר למשתכן באזור עולה רק במעט על התשואות הממוצעות בשוק, ומגיעה ל–3.69% על דירת 4 חדרים ול–3.2% על דירת 5 חדרים.
משיחות עם הזוכים בפרויקט שייהפכו בקרוב לדיירים, עולה כי בדירות נמצאו פערים בין המפרט המחייב לבין מה שנבנה בפועל. חלק מהאמבטיות קטנות ב–10 ס"מ או יותר מהנדרש, בחלק מהדירות חסרים תריסים חשמליים לחלונות ונקודות חיבור לחשמל, בניגוד למובטח, ובשטחים המשותפים נמצאו אי־התאמות לתקינה שנדרשה במכרז — כמו היעדר ברזים בחדרי האשפה.
כל הפגמים האלה יוצרים עיכובים במסירת חלק מהדירות, ויש בין הדיירים (שהאמינו שייכנסו לדירות בתקופת החגים — כפי שהבטיחו להם מנהלי העבודה של הפרויקט) כאלה שמתגוררים בימים אלה אצל הוריהם, בין מזוודות וארגזים. "השקענו בדירה את מיטב כספנו, וכל חודש נוסף שבו אנחנו משלמים גם שכירות וגם משכנתא רק מהדק יותר את הטבעת סביב הצוואר", מספרים דיירים שממתינים לקבל את הדירות. "אנחנו מעדיפים להיכנס עכשיו לדירות, גם אם הן רחוקות מלהיות מושלמות, ולקבל מהקבלן איזה פיצוי על הפערים, שאתו נוכל בעוד כמה שנים לשדרג את הדירה כדי שתתאים לנו. רק תנו לנו להיכנס לנכס", אמר לנו משתכן מיואש.
בפרויקט המאוכלס, רבים מהזוכים מתגוררים בדירותיהם ורק מעטים משכירים דירות — במחירים דומים לאלה המקובלים בשוק. הביקושים הגבוהים לדירות ברעננה יאפשרו למי שבחרו להשכיר את דירתם ליהנות משכר דירה רציף, שיאפשר החזרים יציבים של תשלומי המשכנתא שלקחו על הדירה. עם זאת, הליקויים במפרטים — שגם ככה היו מהדור הראשון והבעייתי — גורמים לרבים לחשוש שצפויות להם עוד עלויות רבות ומשמעותיות לצורך שדרוג הנכס.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
"אני נהנה מכל היתרונות - גר עם ההורים אבל מרגיש כמו בדירה שכורה בת"א"
"המחירים מטורפים": כחלון נתן לבעלי הקרקעות מתנה כדי שימכרו אותן - והשיג את התוצאה ההפוכה
