מאז הסתיים הגל הראשון של הקורונה אי אז באמצע שנת 2020, אין ספור דיווחים בכלי התקשורת, סקרים בקרב מקבלי החלטות בזירה העסקית ופרשנויות למיניהן הכריזו כי תם תור הזהב של העבודה מרחוק. הם הסבירו שזה לא רווחי והבטיחו שאוטוטו ישובו כולם לקיוביקל, לביקורים תכופים מדי בפינת הקפה ולשיחות מסדרון מאולצות. זה לא קרה. לפי נתוני פרויקט המחקר WFH של האוניברסיטאות סטנפורד, שיקגו ואחרים 29% מימי העבודה ששולמו על ידי מעסיקים אמריקנים בחודש שעבר היו ימי עבודה מרחוק.
"מגדלי משרדים בניו יורק נטושים, הענף שם בקריסה", אומר אלון וקסמן, מנכ"ל חברת "מישורים" הישראלית שמשקיעה בעיקר בנדל"ן מסחרי בחו"ל. "המשרדים באזור וושינגטון די. סי. ננטשו גם כן ולא מצליחים לאכלס אותם. תאגידים רבים ביניהם גם גופים מוסדיים ישראלים השקיעו שם כספים, חשו ביטחון עם חוזים ארוכי טווח ומגלים רק בחודשים האחרונים את הנטישה ועומק המיתון בענף. לא צריך כמות כזו של משרדים בצפון מזרח ארה"ב כיום".
מחירם של הנכסים המסחריים בארה"ב צנח בשנתיים האחרונות ב-11%. מחירם של נכסים מסחריים נוטה מטבע הדברים לצנוח כשההלוואות מתייקרות ובכל זאת קרן המטבע הבין-לאומית מזהה את המגמה הנוכחית בשוק הנדל"ן האמריקאי כיוצאת דופן. מניתוח השוואתי שביצעו למול עשר תקופות אחרות של עליית ריבית ב-60 השנים האחרונות עלה כי הצניחה הנוכחית היא החדה ביותר.
שוק המשרדים בסחרור: מחירים של לפני שנתיים
בינתיים בישראל, המלחמה הביאה את ענף הנדל"ן, שסבל עוד קודם מקשיים, לעצירה של ממש. ברבעון השלישי של 2023 הענף החל להתאושש ולרשום עלייה בהתחלות הבנייה לאחר שפל של שלוש שנים רק רבעון אחד קודם. כשמדברים על בנייני משרדים, לאי היציבות הכללית בנדל"ן הישראלי מצטרפת ההאטה בהייטק והשפל בהשקעות. במחצית הראשונה של 2023 דווח כי מחירי השכירות של משרדים באזורים מרכזיים בתל אביב וברמת גן צנחו לרמות של לפני כשנתיים. כעת מצטרפת מגמת חזרתם של עובדים למתכונת עבודה היברידית בעקבות המצב הביטחוני ומחריפה את המצב.
"הסבה למגורים היא גם פתרון למשרדים שננטשו וגם לביקוש הגבוה לנדל"ן למגורים. רואים את זה קורה בברלין ובלונדון והגיע הזמן שגם מוסדות התכנון בישראל יפעלו בצורה יצירתית ונחושה יותר"
באילו ערים המשרדים ננטשים ולאן זורמות ההשקעות? "גייסנו יותר מ-80 מיליון בריבית טובה, זה לא מופנה לישראל", משתף וקסמן. "ההערכה שלנו היא שבשוק המשרדים לא יהיו התחלות בנייה חדשות, אנחנו כרגע מקווים למילוי המלאי הקיים. גם בהמשך שנת 2024 אני לא רואה את מישורים קונה בניין משרדים חדש, אלא אם תהיה הזדמנות פז בעקבות פשיטת רגל למשל, בשווי למטר מאוד נמוך".
השוק בארה"ב מגיב מהר לשינויים, אך כבר אפשר לומר שגם בישראל בנייני המשרדים ננטשים. "עיריות רבות בישראל כבר מתמודדות עם השאלה מה לעשות עם בנייני המשרדים הנטושים", חושף וקסמן. "שוק המשרדים נתן עד היום ארנונה טובה שמימנה חלק ניכר מעלויות הרשות, אלא שכעת הם עומדים ריקים. זה קורה בדרום תל אביב ורואים את זה היטב גם בפתח תקווה באזורים כמו קריית אריה. יש שם בנייני משרדים שמיצו את אורך החיים שלהם וירדו למחירי שכירות של 30 עד 40 שקלים למטר".
החיים החדשים של מגדל המשרדים
מה עושים עם מגדל משרדים שננטש? במקרה של בניין פלאטאיירון המפורסם במנהטן, ארגון ברודסקי הניו-יורקי שעוסק בנדל"ן למגורים רכש חלק מהמגדל והודיע על פרויקט להסב אותו לדירות מגורים. קודם לכן, הוא עמד נטוש מאז עזבה אותו חברת ההוצאה לאור "מקמילן" ששכרה את מרביתו עד לשנת 2019. "זה לא קורה בהיקף משמעותי בישראל משום שרשויות התכנון מקובעות מחשבתית", אומר וקסמן, "הסבה למגורים היא גם פתרון למשרדים שננטשו וגם לביקוש הגבוה לנדל"ן למגורים. רואים את זה קורה בברלין ובלונדון והגיע הזמן שגם מוסדות התכנון בישראל יפעלו בצורה יצירתית ונחושה יותר. אסור לחכות לאחרי המלחמה, צריך לקדם את הדברים עכשיו".
פתרון מסקרן נוסף שמציע וקסמן לבנייני המשרדים הנטושים הוא הסבתם ליחידות אחסון פרטיות. "יחידות אחסון קטנות יחסית בערים גדולות יכול להיות פתרון שמתאים יותר לישראל מיחידות גדולות שנוסעים אליהן מחוץ לעיר כמו בארה"ב", סבור וקסמן. "אפשר לקחת למשל בניין משרדים בפתח תקווה ולהרוויח ממנו פי שניים או שלושה שכן משכירים את היחידות לפי קו"ב (לוקחים בחשבון את הגובה) ולא לפי מ"ר".
בתי אבות במקום מרכזי קניות והיעד החם הבא בארה"ב
מי שסובלים עוד ממשבר מתמשך הם הקניונים. ב-Business Insider כתבו לפני כשנה וחצי כי מספרם ירד מ-2,500 בשנות השמונים ל-700 בלבד כעת. חברות שונות, ביניהן נמקו ריאלטי הישראלית של יגאל נמדר, עוסקות ברכישה של אותם נכסים במצוקה והשבחה שלהם או שינוי יעודם בטרם המכירה. "הם רוכשים מרכזי קניות סגורים שחטפו מכה, משפצים אותם ומשנים את הייעוד שלהם לחלוטין", מתאר וקסמן. "במקום קניונים הם הופכים לדירות מגורים, בתי אבות ועוד".
מישורים של וקסמן עוסקת ברכישה והשבחה של מרכזי קניות פתוחים מבלי לשנות את יעודם. "אנחנו מחפשים אזורים עם אוכלוסייה איכותיות וצומחת שיש בהם צורך במרכזי קניות חדשים", מתאר וקסמן. "מרכזי התעסוקה החדשים בארה"ב הם במדינות כמו טקסס, בערים יוסטון, אוסטין ודאלאס. יש שם בועת הייטק ואיתה מגיע גם ביקוש הולך ועולה למרלו"גים רחבי היקף. שם ישנו ביקוש למשרדים וסביב למוקד התעסוקה התשתיות מתפתחות".
זרם נוסף של עובדים יורד מצפון ארצות הברית דרומה לפלורידה, בין היתר בשל תנאי המיסוי הנוחים יותר. "אזור טמפה עבר התפתחות מסיבית של בזכות ההגירה מצפון ארה"ב", מספר וקסמן. "לפתע הפך מרכז הקניות שלנו במקום למרכז אזורי הומה. זיהינו את המגמה של עיר שהופכת למרכז כלכלי והקמנו פארק קונטיינרים ייחודי שיהיה מעין ה"דיזנגוף" של טמפה".
השינויים הללו הם חלק מתמונה רחבה יותר, מחקר שהתפרסם ב-Nature Cities וניתח את המגמות העתידיות באוכלוסייה של 32 אלף ערים בארה"ב, קבע שאוכלוסייתן של 15 אלף מתוכן תצטמצם משמעותית עד שנת 2,100. האזורים העיקריים בארה"ב שיסבלו מהידלדלות האוכלוסייה הם צפון מזרח ארה"ב והמערב התיכון. שינויים בדפוסי הפעולה של שוק העבודה ונדידה בין מרכזים כלכליים התרחשו מאז ומעולם בהיסטוריה והם חיוניים על מנת להתאים את הכלכלה לתקופה, על מנת להגיע מוכנים יותר לשינויים כאלו בישראל צריך לתכנן מראש וביצירתיות.