רכישת דירה מכונס נכסים נתפשת בציבור כעסקה חלומית שמתבצעת במחיר נמוך ובמהירות. מודעות לדירות כאלה מתפרסמות מדי יום בעיתונים, חלק מהן מציעות דירות של פושטי רגל מפורסמים, כמו הפנטהאוז של ענבל אור, יזמת הנדל"ן שפשטה רגל. באחרונה הועמד הפנטהאוז של אור ברחוב הל"ה בגבעתיים על ידי כונס הנכסים שלה, עו"ד איתן ארז, ועו"ד עמית פינס, המייצג את בנק מזרחי טפחות, שלו משועבדת הדירה.
בהודעה שפורסמה בעיתונים, הוצעה הדירה הזאת לציבור הרחב, ונכתב כי מדובר בדירה בת 5 חדרים בקומה השישית, הכוללת מרפסת מקורה בשטח של כ־20 מ"ר ומרפסת גג בשטח של 45 מ"ר. ואולם רוב הדירות בכינוס נכסים אפרוריות בהרבה מבחינת חזותן וגם מבחינת בעליהן, ובניגוד לדעה הרווחת — עלולות לכלול לא מעט מלכודות.
כעורך דין שמתמחה בחדלות פירעון וגם מייצג בנק גדול, פינס מורגל בהליכים מהסוג הזה. הנכסים שהוא מוכר בשם הבנק שונים אחד מהשני, ולעתים מדובר בנכסים עם סיפור מורכב. רק באחרונה מכר פינס את חברת תרזליט של איש העסקים אליעזר פישמן, שנקלע לחובות עתק. תרזליט נמכרה בסופו של דבר בכ־120 מיליון שקל. "במכירות מהסוג הזה מעורבים בדרך כלל גורמים חזקים בשוק הנדל"ן — קרנות וגופים גדולים שמכירים את השוק", הוא מודה.
"מלבד המכירה, תפקידו של כונס הנכסים הוא לשמר את הנכסים עד שהוא מעביר אותם לרוכש. לעתים מדובר בנכסים מורכבים, שמצריכים ניהול עד המכירה שלהם. במקרה הזה היו שוכרים ומחלוקות, נדרשנו לטפל בניהול השוטף כדי שהנכס לא יאבד מערכו. גם המכירה היתה מורכבת: פירסמנו באינטרנט חדר מידע שפירט את המצב התכנוני של הנכס, ולכל המציעים היתה גישה אליו באמצעות קוד שקיבלו, בסופו של דבר ערכנו התמחרות והתוצאה היתה טובה".
פינס זוכר גם מקרים שבהם העניינים הסתבכו, כמו המקרה של חברת סולתם, שקרסה והועמדה למכירה, וההתמחרות עברה לאולם בית המשפט. "ההתמחרות התחילה במשרד, אבל התמשכה והיינו צריכים להגיע לדיון שנקבע מראש. נסענו לבית המשפט והמשכנו את ההתמחרות בפני השופטת, ובסופו של דבר המציעים העלו את ההצעות שלהם בעשרות אחוזים", הוא מספר.
היזהרו מפולשים
הליך ההתמחרות הוא הליך תחרותי ומעורבים בו לא מעט אגו ויצרים של המציעים, שלעתים מעלים את המחיר גם אם לא תיכננו לעשות זאת. לפיכך, עולה השאלה האם זה בכלל משתלם כלכלית? מעבר לכך, מתעוררות השאלות כיצד מתמודדים על רכישה של נכס בכינוס, ומהם היתרונות והחסרונות של רכישה כזאת.
כדי להשיב על השאלות האלה יש להבין ראשית מה זה כונס נכסים. "המונח כונס נכסים הוא מונח מקצועי. בשפה עממית, המשמעות שלו היא מכירת נכס על ידי בעל תפקיד", מסביר עו"ד שאול ברגרזון, שמתמחה בחדלות פירעון. מכירה בכינוס נכסים היא למעשה שם כולל למכירה המתבצעת באמצעות בעל תפקיד שמונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל. בעל התפקיד יכול להיות מפרק של חברה, נאמן בהליכי פשיטת רגל, נאמן בהליך הסדר נושים או מנהל עיזבון.
כינוס נכסים לא חל רק על דירות מגורים. הוא יכול לחול גם על נכסים אחרים, כמו משרדים, מכוניות ומניות. "באופן עקרוני כמעט כל נכס ניתן לשעבוד, וכדי שניתן יהיה לממש את השעבוד הזה, כלומר למכור את הנכס הזה ולראות כסף, צריך לעשות זאת באמצעות הליך משפטי", אומר ברגרזון.
אחד מההליכים המשפטיים הנפוצים ביותר הוא פנייה להוצאה לפועל, אבל יש גם הליכי כינוס אחרים שמתנהלים בבית משפט. "יש מצבים שבהם אנשים נמצאים בקשיים כספיים ויש בבעלותם נכס. בדרך כלל הקשיים האלה נובעים מכך שהם לקחו הלוואות ורשמו שעבוד על הנכס. הדוגמה הכי ברורה היא של אדם שמקבל הלוואה למשכנתא לדירה, ומשום מה הוא לא פורע את ההלוואה", מדגים ברגרזון. "כדי לממש את המשכנתא, הבנק פונה להוצאה לפועל, ומבקש למנות בעל תפקיד שייקח את הנכס הזה וימכור אותו".
בצד השני ניצב אדם שחייב כסף לבנק או לגופים אחרים ועל הנכס שלו מתמנה בעל תפקיד. "בדרך כלל החייב ינסה להתנגד להליך ולהעלות כל מיני טענות", אומר ברגרזון. בסוף ההליך המשפטי יצטרך השופט או רשם ההוצאה לפועל להחליט אם להוציא את הנכס למכירה.
בפועל, תהליך המכירה יתחיל במודעה בעיתונים שיפרסם כונס הנכסים. המודעה תזמין את הציבור להגיש הצעות לרכישת הנכס. "כונס הנכסים יציע למתעניינים לראות את הנכס ולהתרשם ממנו. מי שירצה להשתתף ברכישה יוכל לקבל מהכונס טיוטת הסכם ונוסח של הצעה, שאותה יצטרך להגיש. למי שמתעניין ברכישה ניתן פרק זמן להגיש את ההצעה שלו", מסביר ברגרזון.
מי שמעוניין להציע הצעה יצטרך לצרף אליה ערבות בנקאית אוטונומית, לרוב בשיעור של 10% מההצעה. בכל מקרה, בעל התפקיד יזמין שמאות לגבי שווי הנכס, אבל הוא לא בהכרח יפרסם אותה.
לדברי ברגרזון, מספר ההצעות שמקבלים תלוי בסוג הנכס, באופי שלו ובתקופה. "זה תלוי בביקוש. על דירת 3 חדרים ברחוב אבן גבירול בתל אביב למשל, אפשר לקבל 20–30 הצעות. אני מעריך שכיום, מכיוון ששוק הנדל"ן בצמיחה, בדרך כלל כונסי נכסים יקבלו כמה הצעות, אבל יכולים להיות מקרים שבהם לא יתקבלו הצעות כלל".
יש כמה פתרונות אפשריים למקרה שבו הכונס אינו מקבל שום הצעה. לדברי ברגרזון, הכונס יכול לפרסם מכרז חוזר, או לנסות למכור באמצעות מתווכים. בנוסף, יש נכסים הנחשבים לבעייתיים, נוכח בעיות משפטיות, פולשים או שאין להם היתרי בנייה. "יש מצבים שבהם הנכס תפוס או שיש בו פולש, זה קורה לעתים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל. הפולשים אומרים לרוכשים הפוטנציאלים שלא יאפשרו לעסקה להתרחש, וגורמים לכך שאיש אינו מגיש הצעה", הוא ממשיך ומסביר.
אחרי קבלת ההצעות מגיע שלב ההתמחרות — מפגש בין המציעים שבו הם מנסים לשפר את ההצעות. לעתים המפגש הוא בלתי־אמצעי בין המציעים השונים במשרד של כונס הנכסים, ולעתים המציעים מופרדים באמצעות חדרים שונים. במכרזים גדולים ההתמחרות היא לרוב ממוחשבת. בתחילת ההתמחרות נקבע המחיר הראשוני, שהוא סכום ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה, וכן נקבעת התוספת להצעה המשופרת בכל פעם (למשל תוספת של 100 אלף שקל). מציע שלא משפר את הצעתו, יוצא מההתמחרות, עד שמוכרז הזוכה שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר. לאחר השלב הזה הרוכש חותם על הסכם רכישה, שמוגש לאישור בית המשפט.
להישאר מעודכנים בלי לקרוא עיתונים
מי שמתעניין ברכישת דירה בכינוס נכסים ואינו עוקב אחרי המודעות שמתפרסמות בעיתונים היומיים, יוכל למצוא באינטרנט מאגרי מידע על דירות בכינוס נכסים תמורת תשלום. שחר (שהעדיף לא להיחשף בשמו המלא) החליט להקים לפני שנה את עמוד הפייסבוק "כונס נכסים ישראל" — עמוד חינמי שמרכז את המודעות על דירות מכונסי נכסים.
שחר הקים את העמוד בעקבות התנסות אישית שלו, ואחרי ששמע על דירה שמוצעת למכירה בכינוס נכסים באזור שבו אחותו חיפשה נכס לרכישה. "במשך כשעתיים חרשתי את האינטרנט וניסיתי לאתר את כונס הנכסים שהיה אחראי על מכירת הדירה, אבל ללא הצלחה. גיליתי אתרים בתשלום שדורשים דמי מנוי של מאות שקלים לשנה ומאפשרים להיחשף למאגרי דירות מכינוס נכסים".
שחר נאלץ לשלם 160 שקל בעבור מנוי חודשי, ובסופו של דבר אחותו זכתה בדירה. "ביום שהיא עברה לשם, שמו לה שלט של תמ"א 38, שעורך הדין והשמאי לא תמחרו. קרוב לשנתיים לאחר הרכישה, ערך הבית עלה ביותר מ־300 אלף שקל, עוד לפני שהתחילו לשפץ את הבניין. אפשר להגיד שקנינו את הבית ב־15% מתחת למחיר השוק באותה התקופה, והתמ"א הזניקה את השווי בעוד 15% לפחות".
לדבריו, הוא למד הרבה מהתהליך הזה. "הבנתי שכונסים רק רוצים להעיף את הנכס במחיר שקבע השמאי, ומעבר לזה הם לא נוקטים מאמצים סבירים לשווק אותו. הם גם לא נותנים תחושת ביטחון להדיוטות שפונים אליהם בשאלות אודות ההליך", הוא אומר. "כמה חודשים לאחר שאחותי רכשה את הדירה הבנתי שמודעות כינוס הנכסים מופיעות כולן בעיתון. עשיתי מעקב של שלושה שבועות על ארבעה עיתונים מובילים, ולהפתעתי גיליתי שכל המידע נמצא שם", הוא נזכר.
שחר החליט לאסוף את מודעות הכינוס מהעיתונים היומיים ולפרסם אותן בעמוד הפייסבוק שהקים. "בהתחלה היו מעט מאוד אנשים שהגיבו על כל נכס שעלה לעמוד, אבל כיום אני מקבל עשרות פניות על כל נכס". אחרי כמעט שנה של פעילות, יש לו לדבריו קרוב ל־12 אלף עוקבים, ומספרם גדל מדי שבוע. תפוצת העמוד מגיעה ל־200–300 אלף אנשים.
שחר מסביר כי באמצעות העמוד הוא גם יכול למפות את המתעניינים בדירות מכונסי נכסים. לדבריו, רוב העוקבים שלו הם רוכשי דירה ראשונה, אחריהם יש את משפרי הדיור ולבסוף המשקיעים. 55% מהעוקבים בעמוד הם בגילי 25–34 ו־26% בגילי 35–44. שיעור המתעניינים המבקשים את פרטי כונס הנכסים באופן אקטיבי הוא 0.75%–1.5% מהנחשפים למודעה.
"מנגנון התגובות גורם לוויראליות גדולה ברשתות החברתיות. כלומר, אם מתפרסמת דירה מכינוס נכסים בחולון וחמישה אנשים מהעיר הגיבו על המודעה הזאת, פייסבוק מאתרת את העניין שיש לאותם חמישה אנשים, מזהה את התכונות המשותפות למגיבים (כולם מחולון או כולם בחתך גילים מסוים), ומקפיצה את הפוסט לחבריהם. לאלה גם אין דירה, והם רוצים לשמוע עוד פרטים, וכך הלאה. פעמים רבות יש גולשים שמתייגים חברים שלהם, שמחפשים דירה באזור בו מתפרסמת דירה", מתאר שחר.
"מעבר לוויראליות, העמוד מעניק חותמת כשרות ללגיטימיות של ההליך, בכך שאנשים רואים את הביקוש האדיר לנכס מסוים. כשאנשים נכנסים לדף ורואים שלפחות 60 איש ביקשו פרטים על נכס מסוים — רמת הסקרנות שלהם עולה, וגם הם מבקשים פרטים".
עמוד הפייסבוק גם מאפשר לשחר למדוד את הפופולריות של דירות מכינוס נכסים באזורים שונים בישראל. "מודעות מכינוס נכסים באשדוד זוכות לבאזז הגדול ביותר", הוא אומר. שחר מציין כי גם מודעות על נכסים בתל אביב הן פופולריות. "צעירים רבים רואים בדירות מכינוס נכסים בתל אביב צוהר לחיסכון בעמלות של מתווך (בסביבות 2%), בעמלת עורך דין וכן לנסות להשיג דירה במחיר נמוך יותר ממחיר השוק".
הוא סבור כי כונסי הנכסים יכולים להעלות את שווי הנכס שהם מנסים למכור באמצעות איתור של הקהל הנכון. "כונסי נכסים אינם אנשי שיווק. הם אינם מורשים לשלם תמורת תיווך מקופת הכינוס, ולפיכך מתווכים מתקשים לעבוד מולם. התפקיד שלהם הוא למקסם את מחיר המכירה של הנכס, אבל בפועל זה לא תמיד כך", הוא אומר.
"אני חושב שניתן לתקן זאת. כונסי הנכסים צריכים לפרסם בדרכים אפקטיביות ולקהל הנכון. הרי הקהל שמוכן לשלם הכי הרבה על נכס כיום הוא קהל הרואה ערך מוסף בסביבת הנכס. אני מפרסם נכס שנחשף לקהל מפולח היטב, ותוך פחות מיממה ניתן לראות עשרות מתעניינים חדשים. אני חושב שאני מתקן עיוותי שוק וכונסי הנכסים מרוצים".
מצב הנכס באחריות הרוכש בלבד
לרכישת דירה מכינוס נכסים יש יתרונות, אך לצדם לא מעט חסרונות. אחד היתרונות הבולטים הוא כמובן המחיר. עו"ד אבנר כהן, שותף במשרד כהן וילצ'יק שמתמחה בחדלות פירעון ומימוש נכסים, מסביר כי בקנייה מכינוס קיים פוטנציאל להשיג נכס במחיר שהוא לרוב נמוך ממחיר השוק, מפני שאין מדובר במכירה מרצון שבה הבעלים יסרב למכור, אם לא יקבל את התמורה הראויה.
"במקרה של כינוס, בעל התפקיד מחויב למכור את הנכס — למעט במקרים חריגים שבהם התמורה שהוצעה נמוכה באופן ניכר משווי השוק", מסביר כהן. הפוטנציאל לרכוש דירה במחיר נמוך מתבטא אף בחוות דעת שמאית, שהיא נדבך חשוב בהליכים האלה. לדבריו, חוות הדעת מפחיתה את שווי הנכס במקרה של כינוס בשיעור של 10%–20%.
יתרונות נוספים של רכישה מסוג זה הם מהירות העסקה והוודאות שהיא מבטיחה בכל הנוגע לחובות העבר של הנכס. עובדה זו מגנה על הרוכש מפני שעבודים ועיקולים. "כשמדובר ברכישה מרצון, על הרוכש לבדוק אילו חובות רובצים על הנכס (למשל היטל השבחה), ולוודא כי מוחזק סכום כספי בנאמנות עבור כל חובות הנכס, משום שאחרת הוא לא יוכל להעביר את הזכויות על שמו. חשש זה אינו מתקיים ברכישה מכונס, שכן הנכס נמכר כשהוא נקי מכל חוב עבר", מבהיר כהן.
במכירה מרצון, הקונה חייב לבדוק את כל העיקולים והשעבודים החלים על הנכס, ולקבל מכתבי החרגה או הסכמה מכל בעלי השעבודים והנושים שהטילו עיקולים. לדברי כהן, ברכישה מבעל תפקיד אין בכך צורך, מפני שהנכס נמכר כשהוא נקי מכל שעבוד ועיקול, והעברת הזכויות נעשית ללא צורך לקבל את המסמכים האלה.
מנגד, לרכישת נכס מכונס יש גם לא מעט חסרונות — המרכזי שבהם הוא מצבו של הנכס שמצוי באחריות הרוכש בלבד. "ככלל אין הצהרות של גורם כלשהו מטעם כונס הנכסים לגבי מצב הזכויות בנכס, לרבות המצב התכנוני של הנכס, חריגות בנייה וליקויים בנכס. הנכס נמכר במצבו, כשלכונס הכנסים אין כל אחריות", אומר כהן. הוא מוסיף כי ככלל, גם אם הוצגה לרוכש חוות דעת שמאית מטעם כונס הנכסים המפרטת את זכויות הנכס, הוא לא יוכל לטעון להטעיה או הסתמכות על מצגים בחוות הדעת הזאת.
בנוסף, ייתכנו עיכובים במסירת הנכס לרוכש, הנגרמים בין היתר בשל החובה לקבל את אישור בית המשפט למכירה. במקרים מסוימים יש צורך לקבל תגובות של גורמים שונים כמו כונס הנכסים הרשמי לפני החלטת בית המשפט, כך שחולף זמן לא מבוטל עד לקבלת האישור הסופי.
חיסרון נוסף נוגע לערבות הבנקאית שנדרש המציע להעמיד. כהן מסביר כי משמעות הדבר היא שכונס הכנסים רשאי באופן חד־צדדי וללא קבלת הסכמת המציע לחלט את הסכום הזה, אם המציע חזר בו מהצעתו ללא צידוק, או הפר הסכמה אחרת בין הצדדים. "ברור כי סיכון זה אינו קיים במכירה מרצון", הוא אומר.
ואם לא די בכל אלה, תמיד ירחף מעל ראשו של הרוכש החשש מסיכול העסקה. "ייתכנו מקרים שבהם העסקה לא תצא לפועל, למשל במקרה שלאחר ביצוע ההתמחרות והכרזה על זוכה יוגשו הצעות חדשות והמכרז ייפתח מחדש. "בחלק מהמקרים החייב רשאי לפדות את הנכס בסכום ההצעה הזוכה. במלים אחרות: לרכוש את הנכס בעצמו, ולעתים קיימת זכות סירוב, שמאפשרת לבעל הזכות לרכוש את הנכס בסכום ההצעה הגבוהה ביותר".
יש כמה דברים שחשוב לבדוק כשמתכננים לרכוש נכס מכונס נכסים. לדברי כהן, על הרוכש לבדוק היטב את הנכס ולבקר בו פיזית. בין היתר, עליו לבדוק את ההתאמה בין הנתונים המופיעים במסמכים למצב בשטח, כולל גודל הנכס, מצבו התכנוני וליקויו, מפני שלכונס הנכסים אין אחריות לטיב הזכויות בנכס.
"רכישה מכונס כרוכה בסיכונים לא מעטים שנוטל הרוכש נוכח היעדר האחריות על מצב הזכויות בנכס והעמדת ערבות בנקאית שייתכן כי תחולט. סיכון נוסף נובע מההסכם הפרטני שנחתם מול כונס הנכסים, שיכול להטיל חיובים שונים על הרוכש (כמו תשלום חוב היטל השבחה)", הוא מסביר. כמו כן, יש להסדיר את נושא העברת הזכויות לידי הרוכש. כהן ממליץ לא לבצע את העסקה הזאת ללא ליווי משפטי.
"החובות על הנכס מסולקים ואינם באחריות הרוכש, שאינו נדרש לבדוק את גובה ואמיתות החובות המוטלים על הנכס. עם זאת, מאחר שמדובר בהשקעה משמעותית, לא מומלץ לבצעה ללא ליווי הולם", הוא אומר. "בדרך כלל עורך הדין יגבה את שכר הטרחה רק כשמתבצעת בפועל הרכישה, כך שלמעשה המציע ועורך הדין חולקים את הסיכון של הטיפול לפני הזכייה".
אסור לצאת מחדר הישיבות
ובכל זאת, לדברי עורכי הדין שעוסקים בתחום, רכישת דירה בכינוס נכסים לא בהכרח תביא בסופו של דבר למחיר נמוך יותר. "בניגוד לאמונה המקובלת, התמחרויות בכינוס נכסים מניבות לעתים מחירים גבוהים", טוען פינס. הוא מייחס זאת לשני גורמים: הראשון הוא התחרות, שגורמת לאנשים להגיש הצעות גבוהות ממה שתיכננו מלכתחילה; והשני הוא הערכות השמאי, שהן בדרך כלל הערכות זהירות.
"כל אדם שני ששומע שאני עורך דין בתחום הנדל"ן מבקש שאעדכן אותו אם אטפל במכירת דירה או מגרש במעמד של כונס נכסים, מתוך מחשבה שבתהליך כזה ניתן להשיג מציאות", מספר עו"ד אמיר שפיצר, העומד בראש משרד עורכי הדין שפיצר שמחיוף. "אני עונה שאעדכן בשמחה, אבל שייקחו בחשבון שלעתים קרובות המחירים שמתקבלים על הנכס בסופו של דבר גבוהים ממחירי השוק. באותו רגע ניתן לראות כיצד יורדת ההתלהבות והסקרנות מהתהליך אצל אותם אנשים".
לדבריו, מקסום המחיר בתהליך כינוס הנכסים נובע מכמה מרכיבים הקשורים באופן הצגת הנכס על ידי הכונס, שיווקו בצורה אופטימלית, איתור רוכשים רלוונטיים, וכינוסם לתהליך התמחרות עם כללים ברורים ונוקשים, שמבטיחים את קבלת התמורה מרבית עבור הנכס. בתהליך כזה משתלבים יצרים, אגו, שיקולי יוקרה ועוד. אלה מסייעים בסופו של דבר לקבל מחיר גבוה עבור הנכס, לעומת שיווק בדרך הרגילה.
עו"ד ברגרזון מסכים: "כיום שוק הנדל"ן נמצא כל הזמן בעליות, יש מחסור בנכסים במיוחד באזורי ביקוש. בדרך כלל בכינוס נכסים הכונס יצליח לקבל מחיר גבוה יותר ממחיר השוק. אנשים מציעים את מחיר השוק, ובסופו של דבר יש דינמיקה תוך כדי הליך ההתמחרות עצמו. כשאדם כבר החליט שהוא רוצה את הנכס ויש לו זמן קצר להחליט, הוא יוסיף את הסכום הנדרש".
שפיצר מסביר כי הליך התמחרות חייב להתנהל לפי כללים נוקשים וללא חריגות. למשל, המשתתפים צריכים להפקיד ערבות כספית בסכום ריאלי; אין יותר מצמד משתתפים לכל הצעה; רצוי להפקיד את מכשירי הטלפון מחוץ לחדר הישיבות שבו מתקיים ההליך; והכלל החשוב מכל — אין יציאה מחדר הישיבות — גם לא לשירותים.
"הכללים האלה נועדו לצמצם כל אפשרות לתיאום מחירים או ניסיון להשפעה בלתי־הוגנת על מציעים, לרבות איומים. הם מחייבים הקפדה יתרה, כאשר ככל שערך הנכס גבוה יותר, ומספר המציעים מתמעט — כך גובר הסיכון להשפעה בלתי־הוגנת על המשתתפים".
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
צ'ייני בע"מ: העסקים הפרטיים של מפקד חיל הים לשעבר
מדוע משתלם לרכוש גופי תקשורת ומועדוני כדורגל מפסידים
