40% מהתחלות הבנייה ב־2007 היו של וילות וצמודי קרקע — אבל ב־2016 רק 24% מהתחלות הבנייה היו כאלה. "השינוי הגדול שחל בעשור האחרון אצל רוכשי הדירות, השבר הגדול שהתחולל אצלם — הוא ברמת החלום", אומר מוטי ויזל, בעלי חברת Vcell המתמחה במחקר ובייעוץ שיווקי ואסטרטגי. עם מחירים שהוכפלו, ולעתים אף יותר מכך בתוך עשור, עיקר השינוי שעבר השוק מעבר למחירים הוא התנפצות החלום שליווה את הישראלים במשך עשורים — שלושה ילדים, בית פרטי, ג'יפ וכלב.
ההתפכחות מחלום הווילה היתה ועודנה כואבת, אבל לא רק עליות המחירים הרחיקו אותו מההוויה הישראלית. גם רשויות התכנון נוטות כיום לאשר פחות שכונות של צמודי קרקע ולהעדיף בנייה של רבי־קומות, המנצלים טוב יותר את משאבי הקרקע ומאפשרים להגדיל את היצע הדירות מהר יותר.
"יש מגמה בולטת — זליגה של משפרי דיור המעוניינים לגור בווילות מהמרכז לפריפריה. היא נובעת ממדיניות ממשלתית לאפשר בעיקר בנייה רוויה באזור המרכז. רוכשים יוצאים לפריפריה, מפני ששם האפשרות היחידה שלהם להגיע לבית הפרטי. אנחנו רואים ביקושים לבנייה של בתים פרטיים בצפון ובדרום, שגוברים ככל שמתרחקים מהמרכז", מתאר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח דמרי.
עם זאת, רוב הבנייה של צמודי קרקע בפריפריה לא נובעת מאנשים שיצאו מהמרכז לכיוון וילת החלומות שלהם, אלא של תושבי המקום שהחליטו להתגורר בווילה באזור מגוריהם. היתר צריכים לחפש פיצוי לחלום שהתפוגג, והם מוצאים בהכנסת שדרוגים לדירות בערים. כניסת האלמנטים נבעה גם מאותו פיצוי עצמי וגם מעליות המחירים ומהדרישה של הרוכשים לקבל תמורה הולמת יותר לכספם.
"אין כיום כבר בתי חלומות, אלא בתי פשרות במחירים גבוהים. חלק מהרוכשים הפנימו שכנראה לא יצליחו לרכוש דירות בעתיד הנראה לעין, וזה תידלק את המחאה החברתית מ־2011. אחרים מנסים לבדוק מה האפשרות הטובה ביותר עבורם למגורים ברמה גבוהה, שאולי תזכיר מעט את מה שהם חלמו עליו. זה דורש מהם להיות מתוחכמים יותר מפעם", אומר ויזל.
מבית פרטי למגדל יוקרה
דבוש מדגים באמצעות מגדלי היוקרה את הכניסה של אלמנטים המזכירים בתים פרטיים לדירות בעיר: אף שמדובר בבניינים משותפים, רמת הפרטיות בהם גבוהה ביותר נוכח אמצעי הבטיחות והשמירה. הדירות גדולות מאוד והמגדלים כוללים מתקנים באיכות גבוהה כמו בריכה, חדר כושר ומועדוני דיירים. לא בכדי חלק ניכר מדיירי המגדלים היוקרתיים בתל אביב הם בעלי צמודי קרקע לשעבר בפרוורי העיר, שהחליטו לעבור לעיר הגדולה, אבל להתגורר בסטנדרטים המזכירים את ביתם הקודם.
"בכל מגדלי המגורים מוכרים שטחים בהתאם לביקוש ומאפשרים לרוכשים להקים תא דיור שמשתווה לבית פרטי, שיש בו פרטיות מוחלטת להורים, עם חדרי מאסטר שממוקמים באגפים נפרדים להורים ולילדים", מסבירה רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר. "למעשה, הבתים הפרטיים 'עלו קומה'".
הדבר נכון אולי עבור העשירים, אבל בני מעמד הביניים התקשו לראות כיצד מכניסים אלמנטים של בית פרטי לדירה בעיר עד לשנים האחרונות, והיזמים עבדו קשה כדי לרצות אותם. האלמנט הראשון שהשתנה היה שטחי הדירות והמרפסות — שני אלה גדלו מאוד בעשור האחרון. אם לפני 20 שנה שטח של דירות 4 חדרים היה 90 מ"ר, לפני עשר שנים השטח הזה הוקצה לדירות 3 חדרים, בעוד שטחי דירות 4 חדרים גדלו ל־110–115 מ"ר.
ואולם כיום נראה כי חלה נסיגה בשטחי הדירות: בדיקה אקראית של דירות חדשות שנרכשו במארס ובאפריל השנה העלתה כי חלק ניכר מהדירות בנות 4 חדרים שנמכרו היו של 100–105 מ"ר. בתל אביב שטחן של דירות 4 חדרים ירד ל־90–100 מ"ר, ואילו בבאר שבע ניתן למצוא עדיין דירות 4 חדרים חדשות של 110–115 מ"ר.
חלק מההסבר לירידה בגודל הדירות נעוץ במחירי הקרקע באזור המרכז, שהאמירו מאוד. במיזמי תמ"א 38, הדירות בדרך כלל קטנות מדירות חדשות, והן יכולות להיות בשטח של 85–90 מ"ר בלבד. ואולם מי שרוכש אותן מוכן לשלם עליהן כסף רב, משום שהן נמצאות בדרך כלל במיקומים הטובים ביותר בעיר. כלומר, המיקום הטוב מחליף בהדרגה את השאיפה לדירה מרווחת, ורק אנשים אמידים יכולים ליהנות משני העולמות יחד. היתר צריכים לשאול את עצמם מה חשוב להם יותר, ולהתפשר בכאב על הגורם השני.
בעוד חלק מהרכיבים הקיימים כיום בדירה כמו שירותי אורחים, היו קיימים גם הרבה לפני תחילת עליית המחירים, רכיב שהשתנה מאוד בעשור האחרון הוא גודלי המרפסות. בדירות של שנות ה־90–60, העדיפו להקים מרפסות סגורות — מרפסות מקורות שמיד לאחר רכישת הדירה נהגו לסגור אותן ולהופך אותן לחלק מהדירה. בסוף שנות ה־90 חזרו המרפסות הפתוחות לבנייה, אבל שטחן היה קטן מאוד כ־4–8 מ"ר. באמצע שנות ה־2000 המרפסות התחילו לגדול, ואין כמעט דירה שנבנית כיום ללא מרפסת של 12 מ"ר לפחות.
אין לייחס לתזת ניתוץ החלום את כל השינויים שחלו בשוק הדירות. חלק מהם נוצר כתוצאה מעליית המחירים, מחשיפה של רוכשים לטרנדים אדריכליים, עליית המודעות לנושאי עיצוב ותכנון ועוד, שהגדילו את הדרישות מהדירות מצד הרוכשים. נראה כי היזמים וגם הקונים הגיעו למסקנה שדירה כיום צריכה לשחזר חלק מהאיכויות של הווילה החלומית.
"את הדירות אנחנו ממילא מתכננים כמו וילה — עם חדרים המאפשרים פרטיות מקסימלית, חללים משותפים מרווחים ומטבח פתוח שלעתים מתוכנן אי במרכזו. גם חלל הסלון גדל עם השנים. אפילו את מפתח המרפסת מתכננים כיום מהרצפה ועד לתקרה, ממש כמו יציאה לגינה בבית הפרטי. בשנים האחרונות התווספו גם הגינות התלויות", מסבירה בריזל.
"גינה תלויה מעניקה תחושת פרטיות. היא מקיפה את המרפסת, ומשרה אווירה של בית צמוד קרקע. קל להבין מדוע היא נהפכה בשנים האחרונות למבוקשת כל כך על ידי הרוכשים. בנוסף, חלו תמורות בחומרי הבידוד האקוסטיים והטרמיים, שמגבירים עבור הלקוח את תחושת הפרטיות", אומרת בריזל.
למעשה, נוצר מצב שאם ההבדלים בין בתים ודירות שהוקמו בין שנות ה־50 לשנות ה־80 היו קטנים יחסית — מסוף שנות ה־90 הם התחילו להשתנות במהירות שגדלה והלכה. סטנדרטים שאיפיינו בשנה מסוימת בתי יוקרה פרטיים, אומצו שנים בודדות לאחר מכן בפרויקטים יוקרתיים. כך עם הלובי, שהחל באמצע העשור הקודם הוכפל ושטחי הדירות והמרפסות שגדלו. לאלה יש להוסיף את פנים הדירה — הגימורים והעיצובים.
"העיצוב נהפך לפרמטר חשוב בדירה עצמה וגם בחללים המשותפים. בעבר אנשים לא הקדישו מחשבה ומשמעות רבה למרחב הציבורי בבניינים, אבל כיום זה מהותי יותר. אנחנו רואים שלובי משודרג וחדר כושר למשל, מקבלים משקל גבוה רב יותר בהחלטה לרכוש דירה בפרויקט מסוים", אומרת שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברת שרביב.
נושא העיצוב נדון רבות בין היתר במגזיני הנדל"ן של TheMarker, ואף הוקדשו לו מגזינים שלמים וסדרות טלוויזיה. התוצאה ניכרת במפרט הטכני של הדירות, שהשתנה מאוד בעשור האחרון. גודל אריחי הריצוף נמצא בעלייה מתמדת, מ־20 ס"מ על 20 ס"מ לפני 30 שנה, ל־40 ס"מ על 40 ס"מ לפני כעשור — וכיום כבר ל־80 ס"מ על 80 ס"מ. גם היצע האריחים מבחינת סוגים וצבעים גדול לאין שיעור ממה שהיה לפני עשר שנים. כמו כן, ניתן לראות מעבר לאסלות תלויות, תריסים חשמליים בכל הבית, פרקט בחדר שינה, בית חכם שמתחיל להפוך לסטנדרט בפרויקטים רבים ועוד. אם בעבר המטבח היה ארון וחצי, כיום המפרט הטכני של הדירה כולל מטבח מתקדם באיכות גבוהה.
לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, "תמיד היו שדרוגים, אבל השינוי הוא בסוג השדרוגים ובמיקומם. לפני עשור השדרוגים היו בעיקר בנקודות חשמל או הוספת נקודות תקשורת. יש המון שדרוגים שנעלמו מהעולם מכיוון שהם נהפכו לסטנדרט, כמו פרקט בחדר הורים, חשמל תלת־פאזי, דלתות פנים איכותיות והכנה למערכת קולנוע ביתית.
"לאור העלייה ברמת חומרי הגמר והמבחר, השינויים כיום הם בעיקר בחלוקה הפנימית, כמו הזזת קירות — ולכן ההוצאה על השדרוגים גדלה. יש לנו רוכשים שהתווכחו על 5,000 שקל במחיר הדירה, אבל השקיעו 50 אלף שקל בשדרוגים". כהן מוסיף כי עיקר השדרוגים כיום מתבצעים במטבח.
הרוכשים מודעים יותר — ודורשים יותר
אם נחזור לרוכשי הדירות, שחלקם יצאו לרחובות בקיץ 2011 מפני שחשו תסכול עקב חוסר יכולת למצוא דירה במחיר שיוכלו לעמוד בו — נגלה כי כיום הם מחפשים לעצמם דירות, תוך התפשרות על המיקום, שרחוק מהאזור המועדף עליהם, על גודל הדירה ועוד. אבל רוכשים אלה דורשים מהיזמים שהדירה תהיה באיכויות שיפצו אותם על הוויתורים הגדולים שגזרו על עצמם.
לעניין זה מתקשר גם עולם שבו יש מקורות מידע רבים, לעומת המקורות שעמדו בפני הרוכשים של 2007, והדרישות הצרכניות שמתגברות ללא הרף — בעיקר לקבל תמורה הולמת יותר לכספם. הקבלנים מצדם, עוסקים ללא הרף בגיבוש דרכים לשכנע את הרוכשים שהדירות שלהם עדיפות על פני המתחרים ומעניקות להם את התמורה ההולמת ביותר לכסף הרב ששולם בעבורן.
"הצרכן כיום משכיל יותר, מתוחכם יותר ויודע לשאול את השאלות הנכונות ולדרוש תשובות", אומר כהן. "בעידן האינטרנט ומאגרי המידע, עומדים לרשות הצרכן כלים רבים יותר שבאמצעותם הוא עושה שיעורי בית לפני הפגישה במשרד המכירות. רוכשי הדירות של היום נולדו לעידן הדיגיטלי. הם אינם לוקחים כל דבר כמובן מאליו. על כל דבר הם עושים חיפוש ברשת, גם על הדירה ועל הפרויקט שהם הולכים לראות".
לדברי כהן, לא רק שרוכשי הדירה מגיעים עם ידע, הם גם עוטפים את עצמם ביועצים. "לפני 20 שנה רק 10% מכלל הרוכשים היו שוכרים יועץ משפטי, לפני עשור כ־50% היו עושים זאת — וכיום יותר מ־90% מרוכשי הדירות מגיעים לא רק עם יועץ משפטי, אלא גם עם יועץ משכנתאות ולעתים גם עם אדריכל או מעצב".
יתרה מכך, רוכשי הדירות כיום בודקים היטב לא רק את הדירה שהם עומדים לרכוש ואת הפרויקט שבו הם שוקלים לרכוש דירה, אלא גם את הסביבה. לא פעם ניתן למצוא קבוצות בווטסאפ ובפייסבוק של רוכשים בשכונות חדשות, שחולקים מידע תכנוני ואחר עם רוכשים אחרים. חלקם אף קופצים לאגף מהנדס העיר כדי לוודא עד כמה שניתן כיצד תיראה השכונה בסופה, מתי תושלם הקמת מוסדות החינוך ואם יש סיכוי שהנוף שאמור להשתקף מהדירה לא יוסתר בעתיד על ידי מגדל. ההדמיות של הקבלנים, שמקיפים את הפרויקטים שלהם בשדות ירוקים וחורשות — כבר פחות מרשימות את הצרכן, ולרוב הוא מעדיף שהיזם יראה לו כיצד הבית המשווק ייראה בתוך סביבה אמיתית.
לפני עשר שנים מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא אמר הרבה לחלק ניכר מהרוכשים וגם לא זכה לכותרות. עליות המחירים והניסיונות החוזרים והנשנים של הממשלות השונות להוריד את המחירים הביאו את המדד לכותרות בעיתונות, במיוחד הכלכלית, ומשם לציבור הרחב. אתרים כמו מדלן ו־yad2 מקדמים לא רק שיווק דירות, אלא גם תורמים מידע רב שלא היה קיים. המידע לא היה קיים, משום שלפני עשור נתוני רשות המסים על מחירי עסקות היו סגורים לציבור הרחב.
המתווכים יודעים כיום שמסוכן לנסות להטעות את לקוחות עם מחירים לא מדויקים. בפני הלקוחות קיימים מסדי נתונים מעודכנים למדי לגבי מחירי אמת, וסיפורים שסופרו לפני עשר שנים ויותר, שהחלו במלים "אבל השכן מלמעלה מכר את הדירה שלו ב..." כבר לא עובדים, מפני שיש מספיק דרכים לבדוק בכמה מכר אותו שכן מלמעלה את דירתו.
"לא קונים בלי מבצעי מימון"
התנפצות החלום שינתה לגמרי את הגישה של הרוכשים. לא מממשים את החלום? בסדר, אבל שהדירה תשמש לנו גם נכס פיננסי. "רוכשי הדירות התחילו לחשוב יותר כמו משקיעים. הם מסתכלים על העסקה לא רק כדירה לגור בה, אלא כהשקעה שתשמש להם מנוף לשדרוג הדירה בעוד מספר שנים", אומר כהן. הוא מעיר כי עקב עליית המחירים, הצרכן כיום מאמין פחות להצהרות על ירידת מחירי הדיור.
"תסתכל על הפרויקטים החדשים שמוקמים באשקלון ובקרית גת. כמה מהרוכשים שם הם בני המקום וכמה הם תושבי המרכז? זו תוצאה אחת של התנפצות החלום", אומר ויזל. "אנשים הבינו שלא רק שלא יוכלו לרכוש וילה, אלא שגם דירה רגילה במרכז ישראל לא יוכלו לרכוש, ואז הם יצרו קומבינציה של רכישת דירה במקום אחד, השכרתה, ומגורים בשכירות במקום שהם רוצים. זה לא היה לפני עשר שנים, וזה מה שמאפשר כיום את כל הבנייה בערי הפריפריה". נתוני משרד השיכון על תוכנית מחיר למשתכן, המצביעים באופן עקבי על כך שרוב רוכשי הדירות בתוכנית בפריפריה אינם בני המקום, היא עדות מובהקת לשוני הזה.
עליית המחיר חיזקה מאוד את מעמדם של הבנקים — אלה המלווים את הקבלנים וגם הבנקים למשכנתאות שמלווים את הרוכשים. מכיוון שלא רק מחירי הדירות עלו, אלא גם מחירי הקרקעות ועלויות הבנייה, וזה חייב גם את היזמים להפוך למתוחכמים יותר מבעבר.
"בעשור האחרון כמעט כל הפרויקטים נמכרים על הנייר, כלומר ארבע־חמש שנים לפני האכלוס. לכן, למימון יש חשיבות גדולה מאוד לכולם — החל בזוג צעיר ועד משפר דיור שצריך להביא הון עצמי בלי למכור את הדירה שלו. בגלל השינויים המהירים ברגולציה ושיעורי המימון על פי סוג הרוכש, אנשי השיווק חייבים להיות יצירתיים ולהגיב מהר. בלי יצירתיות בנושא המימון השיווק יכול להיתקע", מסביר כהן.
"התכונות הנדרשות מאנשי המכירות השתנו מאוד בעשור האחרון. כיום איש המכירות חייב לראות את האדם שעומד מולו, להקשיב לצרכים שלו וכמובן לשלוט בכלכלה בסיסית וברזי המימון, כדי להתאים את העסקה ללקוח. אנחנו למשל עורכים לאנשי המכירות שלנו סדנאות, שבהן אנו מלמדים להשתמש בכלי מימון רלוונטיים וסדנאות בנושא רגולציה בכל פעם שיש שינוי משמעותי", הוא מוסיף.
לדברי אילין, "אם פעם פתרונות מימון היו שוליים יותר, מכיוון שלצעירים היה מספיק הון עצמי לרכוש דירה — כיום המצב שונה. הנסיקה במחירי הדירות והיכולת המוגבלת של הורים לעזור לילדיהם לרכוש דירה מביאות במקרים רבים למצב שבו אם הקבלן לא מציע מבצע מימון, העסקה עלולה לא לצאת לפועל.
"ממש באחרונה ערכנו בדיקה, שהתבססה גם על האינטרקציה עם המתעניינים והרוכשים בפרויקט שלנו בקרית מוצקין, וממנה עלה כי מבחינת רובם המכריע מבצעי מימון של 90/10 או 80/20 (כלומר לחלק את התשלומים על הדירות ל־10%–20% במהלך התחלת הבנייה ואת הרוב המוחלט של התשלומים לשלם בעת הכניסה לדירה; א"מ) הם הפתרון המועדף שיאפשר להם להצליח להתמודד מבחינה פיננסית בתקופת המכירה או השכירות של דירתם הקיימת. מבצעים אלה קריטיים כיום כדי שמשפחות צעירות יוכלו לרכוש דירה חדשה".
התוצאה של התהליך שהתחולל בעשור האחרון, שמקורו במידה רבה בחלום האבוד והפיצוי, היתה גידול ניכר בחלקן של הדירות החדשות מכלל השוק. כמעט 30 אלף דירות חדשות נרכשו ב־2016 — גידול של 68% לעומת 2007, כשכלל העסקות בשנים אלה גדל ב־13% בלבד.
במלים אחרות, הציבור העדיף לרכוש דירות חדשות שבמרבית המקרים יקרות יותר מאשר דירות יד שנייה, מפני שהן עונות באופן מוצלח יותר על שאיפת הרוכשים למצוא את קורת הגג שתספק להם את התחושה הקרובה ביותר לחלום. כמו כן, תנאי התשלום בדירות החדשות מתאימים לרוכשים יותר, ביחס לאלה שהוא יכולים לקבל אצל מוכרי דירות יד שנייה. את חלום הווילה הציבור השאיר מאחור.
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
גדעון סער על גאולה אבן: "היא הכי טובה מכולם"
תרחיש האימים של בנק ישראל
