משרד האוצר יחד עם המרכז למיפוי השיקו לאחרונה אתר הכולל מידע מקיף על תחום הדיור, לרבות מידע על מחירי הדירות, שמקורו ברשות המיסים. מוכרי דירה מחויבים לדווח על העסקאות לרשות המס שמפרסמת את הנתונים. כך בעצם מקבלים נתוני אמת על מחיר הדירות, אבל, גם כאן צריך להבין את העיוותים – אם אתם בודקים מחירי דירות בבניין מסוים, קשה להאמין שיהיו הרבה עסקאות מייצגות מהזמן האחרון, וגם אם אתם מחפשים ברחוב מסוים, לא בטוח שתקבלו מספר משמעותי של עסקאות.
מעבר לכך, קשה להעריך את הדירה שלכם (שאתם רוצים למכור או לקנות) ביחס לאחרות – המחיר כמובן משתנה בהתאם לגורמים שונים – מיקום מדויק, כיווני אוויר, מצב הדירה, קומה, ועוד. ובכל זאת – זה המידע הכי טוב שיש – ממנו אתם צריכים לעשות את ההתאמות הרלבנטיות, לדוגמה – אם תקבלו שבאזור שלכם נמכרות דירות דומות ב-2 מיליון שקל, אבל הדירה שלכם זקוקה לשיפוץ גדול מאוד, אז סביר שתמכרו אותה בכמה מאות אלפים בודדים מתחת ל-2 מיליון שקל (בגלל עלויות השיפוץ). מנגד, אם דירה זהה לשלכם בקומה ראשונה נמכרה ב-2 מיליון שקל והדירה שלכם בקומה ה-15 אז סביר שתוכלו למכור אותה בכמה מאות אלפים בודדים יותר מ-2 מיליון שקל.
לבדוק בכל רחוב
נניח שאנחנו מחפשים דירה ברחוב אבן גבירול. אז נכון – זה רחוב ארוך עם טווחי מחירים שונים, אבל אפשר לקבל את כל טווחי המחירים במיקומים המדויקים, ואפשר למקד את החיפוש לבניין או בניינים מסוימים. בשלב הראשון נחפש את כל העסקאות שנעשו באבן גבירול.
מקבלים, קצת במפתיע, פחות מ-10 עסקאות מתחילת השנה ו-40 עסקאות מתחילת 2016 ועד היום. העסקה האחרונה שדווחה היא מחודש יוני (העסקאות מדווחות תוך כמה שבועות, כך שיש עיכוב בין העסקה בפועל ועד לדיווח) – דירת 3 חדרים באבן גבירול 49 בקומה שלישית בשטח של 72 מ"ר נמכרה ב-3.1 מיליון דולר – כ-43 אלף שקל למ"ר.
עסקה נוספת ביוני – דירה באבן גבירול 138 – 1.5 חדרים בקומה רביעית בשטח של 33 מ"ר נמכרה ב-2.14 מיליון שקל. כאן המחיר למ"ר גבוה מאוד – 65 אלף שקל.
עסקה נוספת שנעשתה לאחרונה ברחוב אבן גבירול – דירת 2 חדרים בבניין מספר 135, שטח 50 מ"ר והמחיר 2 מיליון שקל – 40 אלף שקל למ"ר. כשמסתכלים על העסקאות מתחילת השנה מגלים שהמחיר הממוצע למ"ר ברחוב הוא סביב ה-40 אלף שקל. אך כאמור יש שונות כתוצאה מגורמים שונים, לרבות – הקומה של הדירה, היותה בחזית או בעורף? האם היא זקוקה לשיפוץ או לא?.
בכל מקרה, אתם מקבלים אינדיקציה מאוד חשובה על המחירים באזור, ואתם יכולים להרחיב את החיפוש והבדיקה לדירות ברחובות סמוכים. מעבר לכך, וזה לא קיים בשום מקום – אתם יכולים לבדוק את השינוי במחירים של דירה ספציפית. כיום יש מספר מדדים שמתיימרים להעריך את השינוי במחירי הדירות, כשהמוביל ביניהם הוא מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה). אלא שהמדד הזה טוב ככל שיהיה מדבר על המחירים כמכלול – בכל הארץ, וברזולוציה לאזורים (לרבות מדד מחירי הדירות בת"א). אבל זה עדיין לא עוזר לנו להבין את השינוי במחירי הדירות בשכונה מסוימת וברחוב מסוים.
בכמה התייקרו המחירים?
הנתונים מרשות המיסים כן מאפשרים לנו לבדוק את השכונה הספציפית ואפילו נכס ספציפי. אנחנו רואים לדוגמה את כל העסקאות שנעשו באבן גבירול בשנים האחרונות ויכולים לגזור מזה את השינוי במחירים, וניתן גם לראות עסקאות של אותה הדירה במידה והיא נמכרה לאורך התקופה פעמיים. אז ברור שאין הרבה דירות כאלו, אבל כשיש זה איתות מצוין לגבי שינויים במחירי הדירה באותו אזור, פשוט כי זו אותו הדירה.
>> כך תדעו כמה ימי הבראה מגיעים לכם
באבן גבירול 155 נמכרה בסוף 2016 דירת קרקע 2 חדרים בשטח של 43 מ"ר בסכום של 2.28 מיליון שקל – מחיר גבוה ב-33% מעסקה מלפני שנתיים (בדירה הזו) – כלומר עלייה של כ-16% בשנה.
כמו כן, נמכרה באבן גבירול 105 דירת 3 חדרים בקומה שלישית בשטח של 62 מ"ר בסכום של 3.22 מיליון שקל – עלייה של 190% מהמחיר לפני כמעט 9 שנים – המשמעות, עלייה של 13% בשנה. אז נכון זה לא מדגם מייצג, אבל גם אם תרחיבו את המדגם לרחובות נוספים, ולתקופות קודמות יותר, תקבלו שבאזורים האלו המחירים בשנה עלו בין 8% ל-13% בשנה.
למחשבונים רלבנטיים מאתר הון
הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי