הנדל"ן למגורים מתעורר

לאחר זינוק בביקוש לדירות למגורים באמצע שנות ה-90, בעקבות העלייה הגדולה מחבר העמים, נרשמה ירידה בקצב המכירה של דירות חדשות, ובשנים הנוכחיות יש יציבות ברמות נמוכות.

בניגוד גמור לציפיות, שהושפעו כמובן מהמיתון הכלכלי, מתחילת 2009 נרשמה מגמה מפתיעה של גידול בדירות הנמכרות, כפי שעולה מנתוני הלמ"ס. עלייה חדה נרשמה במאי וביוני של 46% ו-48% בהתאמה (מהחודשים המקבילים), כשנתוני יולי שפורסמו לפני כשבוע מצביעים על האטה משמעותית, עם צמיחה של 9% בלבד לעומת החודש המקביל אשתקד.

לריבית הנמוכה במשק חשיבות מרכזית לדעתנו על מגמת הגידול, והיא משפיעה בשני מישורים: ראשית, השפעה ישירה על עלות המשכנתאות הצמודות לריבית הפריים (1.5% מעל ריבית בנק ישראל). לווים טובים יכולים לקבל משכנתא בפריים פחות 0.8%-1%, מה שמוביל לריבית נמוכה מאוד של 1.25%-1.45% והחזר חודשי של פחות מ-2,400 שקל למשכנתא בהיקף 500 אלף שקל ל-20 שנה.

עליית הריבית לרמה נייטרלית יותר של 3.5% תעלה את ההחזר למעט פחות מ-3,100 שקל, וריבית בנק ישראל ברמה מרסנת יותר של 5% גוזרת החזר של כמעט 3,500 שקל - הבדל של 46% לעומת ההחזר בריבית הנמוכה.
ההשפעה השנייה היא, שבשל הריבית הנמוכה השקעות חסרות סיכון מניבות ריבית אפסית, מה שמוביל לחיפוש אחר השקעות אלטרנטיביות כגון אג"ח קונצרניות, מניות או דירות להשקעה.

נציין, כי בחינת התנהגות שיעורי הריבית של בנק ישראל מצביעה כי בשנות המיתון של 2001-2002 עמדה הריבית בממוצע על 6.8%, לעומת 9.3% ב-2000. אמנם השיעורים גבוהים משמעותית מאלה שאנו מורגלים בהם היום, אולם אין ספק ששיעור הריבית הקל את מצבם של לוקחי המשכנתאות בריבית משתנה. יחד עם זאת, בשנת 2002 התפכחו הרוכשים שלקחו משכנתאות צמודות למדד, כאשר האינפלציה באותה שנה עלתה על 6%.

בנוסף לריבית, נראה כי בשנה האחרונה אנו עדים להשפעה מלאה של המעבר לתמחור שקלי גם בדירות יד שנייה. ירידת הדולר הובילה במשך מספר שנים לפגיעה בביקוש לדירות חדשות, בעיקר מצד משפרי דיור, וזאת בשל הגדלת הפער בין מחיר המכירה של דירות יד שנייה שמחירן נקוב בדולרים לדירות חדשות שמחירן נקוב בשקלים.

תופעה זו עשויה להסביר את התנהגות הביקוש לדירות ב-2001 וב-2002, לעומת 2003: למרות שהיו אלה שנות מיתון, הביקוש לדירות רשם קפיצה על רקע התחזקות הדולר. ב-2003 קרה ההיפך, כשבמקביל להתאוששות במשק נחלש הדולר. היחלשות הדולר בשנתיים האחרונות היוותה תמריץ לבעלי דירות לנקוב את מחירן בשקלים, מה שהפך את השפעת המטבעות לנייטרלית עבור תושבי ישראל.

ההיצע מדשדש - המחירים עולים

היקף התחלות הבנייה ביוזמה הפרטית שמר על יציבות ברמה של כ-26 אלף יחידות דיור בשנים האחרונות. ב-2008, לאחר מספר שנות צמיחה גבוהה בתמ"ג, נרשמה צמיחה של כ-5% בהתחלות הבנייה. מגמה זו לא נשתמרה ב-2009, ונתוני המחצית הראשונה מצביעים על ירידה של 3% לעומת המחצית המקבילה. עם זאת, ככל הנראה על רקע ההתאוששות המסוימת בפעילות הכלכלית, מגמת ההאטה נחלשה ברבעון השני, ושיעורה היה 1.3% לעומת 1.7% ברבעון הראשון.

הסיבות ליציבות בשנים האחרונות נובעות מהיציבות במכירת הדירות החדשות, מקשיים ביורוקרטיים לקבל אישורי תב"ע והיתרי בנייה, ועל רקע מיעוט הקרקעות שאינן תחת מנהל מקרקעי ישראל. המיתון שאפיין את השנה האחרונה הוביל לשתי השפעות נוספות: ציפייה לירידה במחירי הדירות הובילה לצמצום בהתחלת פרויקטים מצד היזמים, ומשבר האשראי הקשה על השגת מימון לפרויקטים חדשים.

מצד הרוכשים, הציפיות לירידת מחירים התבדו. היזמים לעומתם, אינם יכולים להגיב באותה המהירות. המפגש בין צמיחת הביקוש לסטגנציה בהיצע, הוביל בחודשים האחרונים לירידה חדה במלאי הדירות החדשות הלא מכורות, ומספר חודשי ההיצע ביולי רשם שפל של שישה חודשים לעומת 9-10 חודשים בשנתיים האחרונות.

שילוב גורמים אלה הוביל למגמה בולטת של עלייה במחירי הדירות, ובחצי השנה האחרונה עלו ב-10% בממוצע, כשבניגוד לעבר עליות המחירים לא מתרכזות רק באזור המרכז, אלא מתפשטות גם לאזורי הפריפריה.

התייקרות עלויות הביצוע של הקבלנים היא גורם נוסף לעליית המחירים. מקורה הן בצמצום מספר הקבלנים המבצעים, והן בהתייקרות עלויות כגון חומרי הגלם והעסקת עובדים בעקבות צמצום העובדים הזרים. כאשר הביקושים היו נמוכים, היזמים ספגו התייקרויות אלה תוך פגיעה ברווחיותם. כיום חשים היזמים כי הם יכולים לגלגל חלק מהעלות ללקוחות.

מרכיב ספקולטיבי

אז מי החברות שייהנו, ואולי כבר נהנות, מההתעוררות המחודשת?

זרוע הנדל"ן של שיכון ובינוי, שיכון עובדים, היא חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל במונחי עתודות קרקע, אם כי ניתן לראות שהחברה זהירה יותר מחברת אזורים מבחינת הוצאת פרויקטים לפיתוח. אזורים מפתחת כיום את הכמות הגבוהה ביותר של דירות, בניסיונה לנצל את עוצמתה בישראל כדי לסייע פיננסית לחברות שרכשה, הפועלות בתחום מעבר לים.

יתרונה הגדול של שיכון ובינוי היה וממשיך להיות ההיקף הגבוה של עתודות קרקע בעלויות נמוכות מאוד בספרים, מה שמאפשר הצגת רווחיות גבוהה יותר בעת פיתוח. יתרונה של אפריקה מגורים נעוץ בכך שכל הפרויקטים שהיא מפתחת ממוקמים באזורי ביקוש, כמו גם חלק גדול מעתודות הקרקע, מה שמאפשר גביית מחירים גבוהים יותר. לעומתה, דמרי, מתמקדת באזורי הפריפריה, אם כי הגדילה את פעילותה באזור אשדוד ואשקלון. חברת דמרי מצליחה לפעול ביעילות ולהציג ביצועים טובים, למרות מחירי מכירה נמוכים יותר.

רוב החברות מציגות ירידה בהיקף מכירת הדירות במחצית הראשונה של 2009 לעומת המחצית המקבילה, אולם חשוב לציין כי הסיבה לכך היא בעיקר חולשת הרבעון הראשון, כאשר ברבעון השני כבר נרשמה צמיחה ברוב החברות.

האם המגמה החיובית תחזיק מעמד? לדעתנו, ישנו כיום אלמנט ספקולטיבי מסוים בענף הנדל"ן למגורים, המשפיע על המגמה בחודשים שחלפו.

אנו מעריכים כי מגמת העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, שהחלה מתפתחת עתה, תקטין באופן הדרגתי את האלמנט הספקולטיבי בשוק ותוביל לירידה בהיקף מכירת הדירות החדשות. במקביל, להערכתנו, השיפור הכלכלי וההקלה במחנק האשראי יובילו לגידול בהתחלות הבנייה, מה שיאזן את היחס בין הביקוש להיצע.

על רקע זה, ניתן להניח כי לאחר שנים של סטגנציה בענף הנדל"ן למגורים (בנטרול כיסי צמיחה כמו גוש דן ומגורי יוקרה), היינו צפויים להתעוררות כזו. יחד עם זאת, נראה כי התייצבות בשוק קרובה, ומגמה של העלאות ריבית לרמות מרסנות יותר עשויה אף להוביל לנסיגה.