נעים לחשוב שהניצחון של ברק אובמה בבחירות בארה"ב יסייע להפיח בעולם תקווה לשינוי המגמה, גם אם לא מחר או מחרתיים. אבל משאלת לב לחוד ומציאות לחוד. השוק האמריקני ממשיך להזרים נתונים קודרים, יתרה מזאת, לא מעט מתשומת הלב שהייתה מרוכזת בייסורי שוק הדיור, מופנית בשבועות האחרונים אל עבר אחד המעוזים האחרונים של יציבות יחסית בכלכלה האמריקנית - נכסי הנדל"ן המסחרי ובעיקר המגדלים הפיננסיים.
מכירות נכסים מסחריים, כלומר, משרדים, קניונים ומחסנים, צפויות לרדת בכ-50% מנפח השיא של 2007, שעמד על כ-514 מיליארד דולר, כך לפי פרסום של חברת מחקרי הנדל"ן Real Capital Analytics, המפעילה מאגר נתוני מכירות של נכסים מניבים ושמספקת מידע המשמש בסיס למדד ה-NCREIF. חברות רבות מתייעלות ומפנות שטחים, כך שמעל 1.7 מיליון מ"ר התרוקנו השנה - נתון שנראה בפעם האחרונה בתקופה שלאחר מתקפת ה-11 בספטמבר. עם זאת, חשוב לציין, ששיעורי חדלות הפירעון באג"ח מגובות הלוואות לנדל"ן מסחרי עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לני"ע הקשורים לשוק הדיור.
שוק קפוא
"אין כרגע שוק - השוק האמריקני מוקפא", אומר עו"ד אנדרו ויינר, שותף במשרד עורכי הדין מוריסון אנד פורסטר, שפעיל ב-17 שלוחות ברחבי העולם ומייצג, בין היתר, חברות נדל"ן ישראליות. הוא מוסיף ואומר, כי "זהו הזמן להתחיל לחשוב על היום שאחרי". ויינר מייצג חברות שרוכשות, מוכרות, ממנות, יוזמות או משכירות נדל"ן ברחבי ארה"ב, אירופה ואסיה. בעברו כיהן כמנהל תחום הנדל"ן של המשרד שאליו הוא משתייך וכמנהל תחום הנדל"ן בארגון הגג לקס מונדי, שמאגד משרדי עורכי דין מכל העולם. ברשימת החברות שייצג משרדו נכללות, בין היתר, טאו תשואות של אילן בן דב, וכן ארקו ומשפחת חכמי. מאז סיום לימודי המשפטים בהרווארד, בסיסו תמיד היה בניו יורק והוא מעיד על עצמו, כי הוא "בוגר" מחזורים כלכליים רבים.
עמיתו הישראלי, עו"ד אמיר חן, שותף בכיר ומנהל תחום הנדל"ן במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות', המייצג בין היתר את אמות השקעות, דלק נדל"ן, ריט 1, שיכון ובינוי, גינדי החזקות, לוינשטיין וחברות הביטוח כלל, מגדל והפניקס, אומר גם הוא כי "אנחנו נמצאים בתקופה שלא ידוע מתי תסתיים. השוק נמצא במצב שכאילו פגע בו גרזן והיד אפילו עוד לא מדממת, היא במצב של הלם". מבחינת ייצוג חברות ישראליות בחו"ל, ארה"ב היא המדינה שבה מתמקדת עיקר פעילותו של חן, שהמשרד שאליו הוא משתייך נמנה על עשרת משרדי עורכי הדין המובילים בישראל.
דרכיהם של ויינר וחן מצטלבות, בין היתר, בעסקת רכישת בניין הליפסטיק במנהטן, שבה ייצג הראשון את טאו תשואות והאחרון ליווה את מנופים פיננסיים של ג'קי בן זקן ואברהם נניקשווילי, שאותם הוא גם ייצג בעסקת רכישת בניין משרדים בן 60 הקומות בלב דאלאס, תמורת כ-240 מיליון דולר לפני שנתיים.
"גלובס": כאמריקני, כיצד משפיעה התקופה על מצב הרוח הלאומי בארה"ב?
ויינר: "אתם לא תראו אנשים קופצים מהחלונות או מוכרים תפוחי עץ, אבל מצב הרוח לא טוב. אנשים מאוד מדוכאים ומאוד מבולבלים. ככל שאתה יותר מבוגר ותלוי בהכנסות מתיק המניות, כך אתה יותר מודאג. יש לפסיכולוגים הרבה עבודה. אף אחד לא מוגן, גם מקצוע עריכת הדין ניצב בפני אתגרים משלו. יש כבר משרד עורכי דין גדול אחד, Heller Ehrmen שמו, שכבר קרס. וישנם שניים או שלושה משרדי עורכי דין גדולים שגם הם בדרך החוצה".
* אם כך, האם זהו הזמן המתאים להגדיל חשיפה לנדל"ן?
חן: "כן ולא. לפי איך שאני מתרשם, כרגע אנחנו בתקופה שלא ברור מתי תסתיים - יכול להיות שאפילו תוך שלושה חודשים או שישה. הכלכלה העולמית היא כמו אונייה ענקית, הרי למדנו שעכשיו הכל מחובר, כולנו מחוברים ושטים בטיטאניק. יושבים בה 10,000 איש, כל אחד בתא שלו. בשלב מסוים יש נזילה באחד התאים למטה, ואף אחד מהנוסעים לא יודע עליה. הנזילה הזו היא מטאפורה למשבר הסאב-פריים. אם ישלחו צוות, הוא יבדוק את הנזילה ויעריך כמה עולה לתקן. אבל ברגע שכל נוסעי האונייה שומעים שיש נזילה - הם לא יודעים אם זה עולה 500 או מיליארד דולר או יותר - כולם יוצאים מהתאים ורצים לקצה האונייה. מה קורה לאונייה? היא נוטה על צידה והיא הולכת להתהפך, וזה המצב היום.
"אנחנו חיים בתקופה של היסטריה, של פאניקת המונים, ובתקופה הזו השאלה היא אם לקנות או לא לקנות. לגבי האזרח הפשוט, לדעתי, התשובה היא לא לקנות. מבחינת הסופר-מקצוענים, לעומת זאת, ברגע זה, כשאנחנו יושבים פה, אנשים מתעשרים, אבל מתעשרים בגדול. היום דיברתי עם בנק השקעות גדול (ענף בהיעלמות) ואמרו לי שם שהחבר'ה של הבנק בניו יורק נמצאים באטרף עכשיו, מסתובבים באירופה עם מזוודות וקונים. באירופה יש נפילה יותר גדולה מאשר בארה"ב כרגע".
ויינר: "זהו לא הזמן להגדיל חשיפה, אלא להתחיל לחשוב על כך. בין התקופה שבה התפוצצה הבועה באמצע 2007 לבין התקופה של לפני תשעה שבועות, כשדיברת עם אנשים, הם היו אומרים כל הזמן שזוהי האטה בעלת עוצמה נמוכה יחסית, פרט לתחום המגורים, ושזה יסתיים בעוד שנה וה'ריקוד' יתחיל שוב. כולם חשבו שהמחירים יירדו ב-5%-10% ושאנשים יוכלו לעשות שוב כסף. בתשעת השבועות האחרונים כולם התעוררו והם עכשיו מבינים שאנחנו בתקופה בעייתית שתימשך שנתיים עד חמש שנים. בשנה הקרובה השוק יבסס עצמו מחדש ברמות נמוכות יותר, וזה יקרה משום שהבנקים ייצאו במכרזים למכירת נכסים והלוואות".
* אז מדוע באת עכשיו לערוך בישראל רוד-שואו?
ויינר: "כי חייבים להיות מוכנים. חייבים להתחיל לחשוב על כך".
* ההקצאה של המשקיעים המוסדיים בישראל לאפיק הנדל"ן נמוכה יחסית בהשוואה למקובל בארה"ב ובאירופה. כיצד מגיבים הישראלים כשמציעים להם להשקיע בנדל"ן, ועוד בארה"ב?
ויינר: "התגובה היא 'תביא לנו עסקאות טובות', 'תראה לנו עסקה טובה ונשקיע בה'. האם הם מפוחדים? לא, כי אם יש עסקה טובה הם ישקיעו בה. הם זהירים ובצדק. כל אחד שמשקיע היום בנדל"ן צריך להיות זהיר להחריד. אלא אם אתה ניצב בפני הזדמנות באמת מיוחדת במינה, בנובמבר 2008 אתה לא צריך להשקיע בנדל"ן. מה שאנחנו מדברים עליו, הוא הצורך להיות מוכנים לרגע שבו זה ישתנה. אבל אני חושב שקיימת אמת בסיסית והיא שמי שמספר לכם שהוא יכול היום לחזות בדיוק מה הולך לקרות, הוא או שקרן או שוטה".
* אז מה למשל כן קונים היום?
חן: "ליהמן ברדרס שנפל היה שחקן מספר 2 בעולם ברכישות נדל"ן מניב. אתם יודעים איזה פורטפוליו הוא השאיר אחריו? אז עכשיו הולכים וקונים במחירים שלא היו לפני שנה ושנתיים. לא בתשואה של 6% ו-7%, אלא קונים בתשואות מאוד גבוהות. עכשיו עושים מה שהאמריקנים מכנים 'קיל'. מי שמקצוען ומי שכמובן יש לו את האמצעים, עכשיו מתעשר. יש את כל האוליגרכים הרוסים, רומן אברמוביץ', למשל. הם נחתכו בצורה קיצונית והם מוכרים, ושם זה לא כמו פה שקצת יורד קצת עולה, קצת פה קצת שם. באירופה ובארה"ב הכל קיצוני. מכה אחת של הגרזן ובום, המחירים יורדים בצורה כסחנית, כי אם מישהו חייב למכור הוא חייב למכור - אין לו ברירה בכלל".
* מה עם קניית דירות בארה"ב?
חן: "בספטמבר הייתה עלייה במכירת דירות בארה"ב. איך זה מוסבר? המחירים ירדו בשיעור ממוצע ארצי של 16%-17% ב-12 החודשים האחרונים, ובמקומות כמו מיאמי ולאס וגאס, שם היתה ההשבחה הכי גדולה ב-15 השנים האחרונות, מדובר גם בירידה של 25% ו-30%. זה אומר שבאים משקיעים שקונים ושיש אנשים שלא יכלו להרשות לעצמם בעבר, שקונים".
* מהי רמת הפעילות בנדל"ן המניב בתקופה הנוכחית?
חן: "היום יש התארגנויות של קבוצות רכישה גדולות ללכת ולקנות. אני מעריך שהשחקנים הגדולים, שכן יהיו פעילים בחצי השנה הזאת של ההלם, יעשו את העסקאות הכי טובות שהם עשו בחיים שלהם, אם הם ימצאו את הגורמים שפשוט חייבים למכור. אגב, גם בשוק הישראלי, הדבר הבא שהולך לקרות פה זה משבר שנוגע לאותן חברות נדל"ן ציבוריות בגודל קטן-בינוני שגייסו בבורסה אג"חים בהיקף מצרפי של מיליארדי שקלים. עם הכסף של האג"חים הם קנו שדות תירס ברומניה ובהונגריה, ששם, מאז שנת 2000, השוק עולה כל שנה ב-10%-20%. האג"ח הוא מול קרקע שהיום אי אפשר לקבל עליה כלום, כי כל השוק במזרח אירופה במצב קטסטרופלי, ואג"ח צריך להחזיר".
* מה יסייע לנו להשיב את האמון בארה"ב?
ויינר: "דבר ראשון חייבת להיות התייצבות של שוק המניות, חייבת להיות תחושה שנגענו בתחתית. שוק המניות הוא פשוט אינדיקטור, אבל מה שיסמן לאנשים שהסכנה חלפה יהיה כששוק המניות יתייצב ושאנשים יוכלו להציג עסקאות שיהיו הגיוניות בעיני אנשים שיסתכלו עליהן".
חן: "להערכתי, אמריקה תתאושש במהירות. אגב, אם היו אומרים לכם לפני חודשיים, כשהמשבר הזה כבר היה עמוק, שתוך חודשיים הנפט יגיע ל-50 דולר והדולר האמריקני, שבכל השנים האחרונות נחלש כל-כך, יהיה פתאום המטבע החזק בעולם, הייתם אומרים שהבן אדם כנראה החליק על השכל".
ליפסטיק ורוד
ביולי 2007 רכשו, כאמור, טאו תשואות ומנופים פיננסיים את בניין הליפסטיק (70%) בשדרה השלישית שבמנהטן, תמורת 648.5 מיליון דולר. בניין זה מתנשא לגובה של 36 קומות וכמקובל בזמנו, מומן רובו ככולו בעסקת Non-Recourse. הבניין מכיל 65 אלף מ"ר משרדים בדרגת איכות A.
* האם בזמן החתימה על העסקה לא הורגשה באוויר תחושה של מחירים מופקעים?
חן: "זה מסוג העסקאות שנעשו בתקופה הכי אופטימית והכי ורודה במנהטן, אלו הן עסקאות דפיציטיות. עסקת הליפסטיק היא עסקה עם תשואה של 3.6% וריבית של 4.7%, אבל הם בנו מודל פיננסי שמכסה את הגירעון בחמש שנים והם ראו שהליפסטיק משלם למשל איקס דולר למ"ר לממוצע כיום, הם ראו מתי חוזים נגמרים וממוצע דמי השכירות בסביבה של הליפסטיק היה בערך כפול, אז ברור שאתה קונה משהו שהוא forward, על בסיס זה שהמחירים יעלו".
מאז מימש בן דב את ההשקעה בבניין, אך מפרטי העסקה אפשר להתרשם כמה אופטימית הייתה האווירה בקיץ 2007, עד כדי עבודה על סמך הנחה שרמת המחירים טרם הגיעה לשיאה, וכמה שונה האווירה היום בשווקים - השאלה מתי נשוב לראות עסקאות עם תשואות כה נמוכות נותרת פתוחה.
