לרובנו יש משכנתא או תהיה משכנתא – אי אפשר להתחמק מזה, במיוחד לאור מחירי הדירות הגבוהים. יש כאלו שפשוט הולכים לבנק ומקבלים משכנתא כפי שמציע להם הבנק (לא מומלץ). יש כאלו שעושים שיעורי בית ולומדים את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ואז בוחרים בעצמם את המשכנתא ומתמקחים על הריבית (כמו שצריך). ויש כאלו שבוחרים לקחת יועץ משכנתא שעושה להם את העבודה – זה עולה כסף (כמה אלפים טובים), אבל לרבים זה פתרון משתלם – ייעוץ טוב של מסלולי המשכנתא, והשגת תנאי ריבית טובים, חוסכים הרבה כסף. הבעיה היא לבחור יועץ משכנתא - יש יועצים רבים, ואתם צריכים לבדוק את הניסיון, המקצועיות וגם לקבל המלצות על היועץ, כדי לא ליפול עם יועץ חאפר.
ובכל מקרה – חשוב שתדעו כמה דברים על ההלוואה הכי גדולה שתיקחו בחיים. חשוב שתהיו מודעים למלכודות ולעיוותים של המשכנתא לפני שאתם לוקחים אותה, וחשוב שתדעו, בזמן שכבר יש לכם משכנתא, איך לנהל אותה נכון. האמת שזה לא כזה מפחיד, לא צריכים להיות דוקטורים למימון, רק קצת סבלנות.
לוקחים משכנתא – מה צריך לדעת?
משכנתא היא הלוואה לרכישת דירה – לדוגמה, רכשתם דירה ב-1.5 מיליון שקל, ולקחתם משכנתא בסך 600 אלף שקל. אתם לא יכולים לקחת משכנתא בגובה שווי הדירה כולה, הבנק מגביל אתכם במשכנתא שהיא עד 70% מערך הדירה (ברכישת דירה ראשונה) או עד 50% ברכישת דירה שנייה.
ומכאן, שאתם חייבים כמובן להגיע לעסקת רכישת הדירה עם הון עצמי – ככל שההון שלכם גדול יותר, המשכנתא תהיה קטנה יותר. חשוב להפנים שממש לא כדאי לכם לקפוץ מעל הפופיק ולקחת משכנתא גדולה ביחס להון – זה יגרום לכם להחזרים שוטפים גדולים בהמשך.
ההחזר השוטף (החזר חודשי) אמור להיות עד שליש מהשכר שלכם (מהשכר של שניכם – במקרה ומדובר בזוג שרוכש דירה). עם זאת, חשוב שתבדקו – האם אחרי תשלום המשכנתא, אתם יכולים להסתדר על מה שנשאר? אם לא, תחשבו שוב, על הדירה הפוטנציאל (ובהתאמה המשכנתא) – אולי כדאי לבחור דירה במחיר נמוך יותר. דירה זה מצוין, אבל צריך גם לחיות.
אתם גם צריכים לבחון את התקציב העתידי, לא רק את זה של מחר בבוקר. זוג צעיר צריך להתחשב בהוצאות שיהיו להם בעוד שנה, שנתיים, שלוש, בעיקר אם הם מתכוונים להרחיב את המשפחה. מצד אחד ההוצאות צפויות לעלות, אבל קחו בחשבון שאתם גם עשויים להשתכר יותר – כל זה צריך להתבטא בתכנון ההכנסות וההוצאות העתידיות, ולהיות משקל בבחירת המשכנתא.
ריבית קבועה או משתנה – שלא יעבדו עליכם
המשכנתא כמו כל הלוואה עולה לכם כסף – ריבית. חוץ מההלוואה עצמה אתם משלמים ריבית. לדוגמה – אם לקחתם 700 אלף שקל ל-22 שנה (זו המשכנתא הממוצעת), אתם תחזירו סדר גודל של 1.1 מיליון שקל (400 אלף שקל ריבית) – זה מייקר לכם משמעותית את עלות הדירה, אבל, ברוב המקרים אין מה לעשות. אין לכם הון עצמי.
כשלוקחים משכנתא מפזרים אותה על פני כמה מסלולים (לפזר את הסיכון) – מסלול צמוד למדד, מסלול שקלי (לא צמוד למדד) , מסלול ריבית קבועה (ריבית ידועה מראש) ריבית משתנה (ריבית שתלויה בריבית בנק ישראל).
חשוב להבין - הריבית הקבועה אמנם גבוהה יותר מהריבית המשתנה, אלא שהיא בטוחה – אין לכם כאן הפתעות, אתם ישנים בשקט. מנגד, הריבית המשתנה אמנם נמוכה מהריבית הקבועה, אך היא מסוכנת – ריבית משתנה תלויה בריבית בנק ישראל שנמצאת בשפל, כשריבית בנק ישראל תעלה – הריבית המשתנה בהתאמה תעלה (וזה יכול להיות עלייה משמעותית). עלייה כזו תגדיל את ההחזרים השוטפים/ התשלומים החודשיים. זה לא אומר שלא כדאי לקחת מסלול בריבית משתנה – הריבית המשתנה נמוכה משמעותית (לא לוותר על מסלול הפריים מינוס), אבל צריך להיות מודעים, ולהבין שמה שאתם רואים באקסלים בתחילת הדרך על החזר המשכנתא צפוי להשתנות.
אל תתנו למצגים של בנקים ויועצים להטעות אתכם – ברור שככל שהמשכנתא מוטה יותר למסלולים משתנים, ההחזרים ייראו נמוכים יותר, אבל זו אשליה אופטית. בפועל, בהינתן שהריבית תעלה, ההחזרים של מסלולים משתנים יעלו . במקביל, גם ההחזרים על מסלולים צמודים למדד עולים כאשר המדד עולה, ולכן, תבקשו, בתחילת הדרך, לראות את ההחזרים תחת הנחות ריאליות (ריבית משתנה ריאלית בעוד כמה שנים, מדד חזוי לשנים הבאות).
כך או אחרת, גם בשלב של אחרי לקיחת המשכנתא, אתם צריכים לבדוק אחת לתקופה את הריביות, ולבחון שינוי בתמהיל המשכנתא. יש תקופות שבהן כדאי למחזר את המשכנתא (להחליף בין המסלולים) וכך להפחית את ההחזרים השוטפים וההחזר המצטבר.
וחוץ מזה, גם חשוב להבין שאמנם המשכנתא היא ההוצאה והתשלום הגדול ביותר, אבל זה לא אומר שלא צריך לבדוק ולהתייחס גם להוצאות הנלוות – אנשים רבים עדיין משלמים ביטוח משכנתא דרך סוכנות הביטוח של הבנק, למרות שהוא לרוב יקר - בדרך כלל ביטוח שלא דרך הבנק זול יותר. אז פשוט בעת לקיחת המשכנתא, וגם אם כבר יש לכם משכנתא, תרימו כמה טלפונים, ותחסכו עשרות שקלים בחודש ואפילו יותר.
הכתבה פורסמה לראשונה באתר הון
מדריכים נוספים:
ביטוח משכנתא – תעזבו את הבנק, יש "בחוץ" הצעות טובות יותר
ריבית משכנתא – כל מה שצריך לדעת