המדריך המלא להבנת הרפורמה במשכנתאות

אתמול בבוקר (א') הודיע בנק ישראל על הרפורמה החדשה בתחום המשכנתאות. המטרה היא להגביר את השקיפות ללקוחות לגביי התשלומים שישלמו בעתיד ולהגביר את התחרות בקרב הבנקים השונים.

הרפורמה אומנם צפויה להיכנס לתוקף רק בעוד כחצי שנה, אבל בבנק ישראל כבר נערכים לשינויים. היא תתרכז בשלושה נושאים עיקריים: שיקוף ללקוח כמה הוא הולך לשלם לפני מעמד החתימה בכל תרחיש אפשרי, תמהיל אחיד בין הבנקים, וקיצור הזמנים.

בעזרת עופר קלר, מומחה למשכנתאות, יצרנו מדריך שמסביר את השינויים, מי הולך להרוויח מזה ומה קרה אם כבר לקחתם משכנתא בעבר, והאם כדאי לחכות לקחת משכנתא עד הרפורמה.

מה השינויים הצפויים בתהליך לקיחת המשכנתא?

שיקוף

"הרפורמה החדשה בבנק ישראל באה לשפר שני דברים עבור הלקוחות שנעשו בצורה לא מיטבית", אומר עופר קלר, מומחה למשכנתאות". הראשון הוא שיקוף:  אם עד היום בתהליך לקיחת משכנתא רק ביום החתימות ידעו הלקוחות מה יכול להיות ההחזר העתידי – היום דורש בנק ישראל מהבנקים להדגיש ללקוחות כמה כסף הם יצטרכו להוסיף בפועל במידה והריבית תשתנה".

למה זה משנה?

"עד היום הבנק שיקף בחוזה מה יקרה במידה והפריים יעלה, או מה יקרה אם הריבית המשתנה תעלה, אבל אף אחד לא באמת קורא את זה כאשר ניגשים לחתום בבנק. הדבר היחידי שמעניין את הלקוחות זה לחתום ולברוח כמה שיותר מהר מהסניף. אף אחד לא מראה ללקוחות מה יקרה בפועל לפני החתימות וברור לכולנו שבמעמד החתימות בבנק זה כבר מאוחר מידי .פתאום הלקוחות קולטים שהם צריכים לשלם סכומים גבוהים מהאלו שהם נערכו אליהם וזה מוביל ללחץ והרבה בעיות ללקוחות רבים".

"אותו הדבר אם בחרתם במסלול צמוד למדד. כשהבנק בא ואומר לך ריבית קבועה צמודה למדד הוא לא מראה לך מה יהיה ההחזר החודשי אם המדד יעלה ב,1% ,2%  3% וכו'.  לכן בנק ישראל, ברפורמה בא ומורה לבנקים: 'אתם תשקפו ללקוחות  תמונה מיטבית. מה הלקוח יחזיר בעליה של 1%,2% כדי להעניק לו כמה שיותר בהירות ושקיפות לגביי מה צופן העתיד בהחזרים הפיננסים שלו'.

תמהיל אחיד

הנושא השני, על פי קלר הוא יצירת תמהיל אחיד בין הבנקים. :עד היום כאשר פנינו לבנקים לקבל תמהיל כזה או אחר לא ניתן היה ליצור השוואה בין ההצעות של הבנקים .דבר שהקשה מאוד על הלקוחות בבחירת הבנק הטוב ביותר עבורם. כל בנק היה נותן תמהיל מסויים, ולא היה ניתן להשוות באמת בין ההצעות השונות", אומר קלר.

אילו מסלולי משכנתא יחויבו הבנקים להציע?

"הרפורמה באה ואומרת אתם תשוו "תפוזים לתפוזים". בעקבות הרפורמה כל בנק יצטרך לתת 3 מסלולים:  מסלול קבוע צמוד, מסלול פריים, מסלול משתנה כל 5 שנים. בכל מסלול הבנק יצטרך להסביר ולהדגים ללקוח מה תיהיה הריבית שהוא ישלם לאורך כל התקופה בתרחישים שונים. בנוסף יאפשרו הבנקים תמהיל בבחירה אישית ללקוח.

עמידה בזמנים

כיום לאור העומס הגובר בתחום המשכנתאות  יש עיכוב גדול במענה מבעבר. דבר שגורם ללקוחות להרבה לחצים היות והם מחויבים על ידי חוזה. הרפורמה תחייב את הבנקים לתת מענה מהיר תוך זמן קצר וללא דחיות, כדי שהלקוחות גם יספיקו לעשות השוואה בין הבנקים השונים ולא יהיו בלחץ. מענה דיגיטלי במקרה הזה יעשה טוב ללקוחות.

האם צפוי שינוי במחירי המשכנתאות?

"במילים עדינות אני אגיד שאני מקווה אבל די סקפטי", אומר קלר. "לפני כשנה, כאשר היה שינוי בתמהיל הפריים ,ציפינו לשינויים מהבנקים אבל היה סוג של "יישור קו" ולא ראינו שהבנקים הורידו ריביות בעקבות השינוי למרות שבפועל זה היה אפשרי".

האם יהיה קל יותר לקחת משכנתא?

"הרופורמה במשכנתאות תעזור לאנשים, שלא בהכרח מגיעים לבנק עם יועץ חיצוני, להבין מה יהיו ההחזרים העתידים שלהם. בעקבות הרפורמה הבנק יהיה מחויב לשקף ללקוחות את התשלומים כמה שיותר קרוב למציאות, ובעקבות כך הלקוחות יוכלו לראות קדימה מה הולך לקרות ולפי זה לקבל החלטה, האם נכון להם לקיים את העסקה או לא", הוא מסביר. 

האם נדע בדיוק את גובה ההחזר החודשי?

"בעבר, בפגישות רבות, הלקוחות שלי היו מתווכחים איתי שההחזר שאני מציג להם הוא כפול ממה שהם חישבו, וזה בגלל שהם לא לקחו את כל השינויים העתידים שקורים בפועל כמו עליית ריבית, אינפלציה ,שינוי הריביות המשתנות וכו'. עכשיו בזכות הרפורמה הלקוחות יוכלו להיכנס לתהליך עם הרבה פחות סימני שאלה ותהיות מה יהיה בהמשך. הם יראו בעיניים בדיוק את מה שיצטרכו לשלם".

האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?

"חד משמעית כן. הרפורמה רק מחזקת את מה שיועצי משכנתאות עושים, וזה לשקף ללקוחות תמונה בהירה מראש מתחילת התהליך מה צפוי לקרות היום ועוד שנים קדימה", טוען קלר. "אבל בבניית תוכנית כלכלית למשכנתא זה לא רק ההחזר החודשי. יש עוד מגוון של שיקולים שאני לוקח בחשבון בבניית המסלול האופטימלי ללקוח שלא בהכרח יוצגו על ידי הבנק. בעיני, תהליך דיגיטלי כמה מתקדם שהוא יהיה לעולם לא ייקח בחשבון את כל השיקולים הכלכליים של הלקוח".

האם שווה לחכות עד שהרפורמה תיכנס לתוקף?

"ממש לא. כל בן אדם שמצא את דירת החלומות שלו- אין לו את הזמן לחכות, וזה לא שבעקבות הרפורמה הריביות שלו ישתפרו לטובה. בכל מקרה ולמרות הרפורמה קחו יועץ חיצוני לבניית תוכנית כלכלית מקיפה בה סוקרים את כל ההיבטים של הלקוחות: משכורות, קרנות השתלמות, ביטוחים ,פנסיות וכו'. זה דבר שמאוד קשה לעשות לבד", אומר קלר. "אחרי בניית התוכנית אתם יכולים ללכת לעשות את מכרז הריביות לבד אם אתן לא מעוניינים בייעוץ".

איך הרפורמה תשפיע על משכנתאות נוכחיות?

"אני לא צופה שבעקבות הרפורמה הריביות ישתנו, אבל בלי קשר אני ממליץ לכל לקוח פעם בשנתיים שלוש, לעשות בדיקת כדאיות בכל הנושאים הפיננסים: משכנתאות, ביטוחים, וקרנות. לרב בבדיקה פשוטה ניתן לחסוך אלפי שקלים בשנה ולהוריד את ההחזרים החודשים".