בשעה טובה, מצאתם את דירת חלומותיכם (או לפחות את הדירה שאתם יכולים להרשות לעצמכם). עכשיו רק נותר לרכוש אותה מבלי להיכנס לסיבוכים מיותרים. בכל זאת, מדובר בעסקה, שלרובנו היא הגדולה בחיים ויש בה פוטנציאל סיכון לא מבוטל. ריכזנו עבורכם כמה אבני דרך שיסייעו לכם לרכוש את הדירה ולהישאר רגועים.
דירת יד שנייה: מה בודקים לפני שחותמים?
בראש ובראשונה יש להוציא מהרשויות השונות את כל המסמכים הרלבנטיים שיספקו לנו נתונים חשובים על הדירה ובעליה.
המסמך הכי בסיסי הוא נסח טאבו עדכני המהווה מעין תעודת זהות של הנכס, וניתן להוציאו באינטרנט מאתר לשכת רישום המקרקעין. מהנסח ניתן ללמוד נתונים רבים על הדירה אבל הוא אינו ממצה, ואם רוצים להימנע מתקלות חשוב מאוד להוציא גם את תשריט ותקנון הבית המשותף כדי לקבל מידע על המצב התכנוני של הבניין. גם מסמכים אלו ניתן להזמין כיום באינטרנט.
אם הדירה נמצאת בבעלות גופים כמו רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת הכללים מעט שונים. כשמדובר ברמ"י המידע על הדירה יופיע באישור הזכויות ובהסכם החכירה. אם הבניין נבנה על ידי חברה משכנת אז יש להוציא את אישור הזכויות ואת נוהל העברת הזכויות מהחברה עצמה.
בנוסף, כדאי להוציא מהעירייה שובר ארנונה כדי לוודא ששטח הדירה תואם לשטח המצוין בתשריט ולמצב בפועל.
מכל המסמכים האלו נקבל תמונה כללית על הדירה ונחשוף "תמרורי אזהרה" ככל שישנם. כך למשל נוכל לגלות אם רובצים על הדירה עיקולים או שיש בה חריגות בנייה, או אפילו אם היא נמכרה כבר למישהו אחר.
אחרי שאספנו את כל המידע על הדירה נוודא כי המוכר הוא אכן מי שהוא מצהיר על עצמו. נבדוק את תעודת הזהות שלו ונוודא במרשמים המתאימים כי אינו קטין, פושט רגל או חייב מוגבל באמצעים, שכן כל אחת מהאפשרויות האלה היא בעלת השלכות מבחינת אופן ביצוע העסקה ועצם היתכנותה.
בדק בית: "טוב שכן טוב מאח טוב"
בשלב הבא מומלץ לערוך "בדק בית" לדירה באמצעות מהנדס על מנת לאתר כשלים במבנה, בעיות איטום וצנרת שלא תמיד גלויים לעין, במיוחד בדירות גן או בדירות ישנות מאוד.
במקביל כדאי לבדוק את הבניין, השכנים והסביבה, כמימרה הידועה "טוב שכן טוב מאח טוב". כדאי לשים לב במיוחד לרעשים סביבתיים, קירבה לגני שעשועים, חניה, פחי אשפה, מוסדות לימוד, מרכזים קהילתיים ועוד.
יש לבדוק גם את מצבה התכנוני של הדירה באמצעות בדיקת תיק הבניין בעירייה כדי לוודא שהתוכניות תואמות למצב בשטח ואם אינן תואמות – אז כדי להבין את המשמעויות.
כספים ומסים
נושא חשוב נוסף שיש לבדוק הוא המיסוי. המסים החלים בעסקה כזו הם מס שבח, מס רכישה וכן היטלי פיתוח והשבחה. אמנם עליכם כקונים חל רק מס רכישה אך חשוב שיהיה לכם מושג על כל היבטי המס בעסקה.
לבסוף, חשוב מאוד להבין את היכולת הכלכלית שלכם לממן את הרכישה, ולוודא כי יש לכם הון עצמי נגיש ואישור עקרוני מהבנק לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא. לעיתים כדאי להתחיל בתהליך הבירור מול הבנק עוד לפני שיש עסקה קונקרטית על הפרק כדי לדעת היכן אתם עומדים.
דירה מכונס או מנהל עיזבון: למה נשים לב?
הדירה שמוצאת חן בעינכם הוצעה למכירה על ידי כונס נכסים או מנהל עזבון. מה המשמעות מבחינתכם? ולמה צריך להיות ערים?
ראשית, נסביר כי כונס נכסים ומנהל עזבון הם בעלי תפקידים שמונו על ידי בית המשפט למכור נכס שבעליו הוא בעל חוב או יורש, ולכן ההסכם יהיה חייב לעבור את אישורו של בית המשפט.
גם הליך המכירה במקרה זה שונה מהרגיל ויבוצע בדרך של התמחרות. כלומר, על ידי הזמנה להציע הצעות מחיר לרכישת הנכס, ולאחר מכן ביצוע מעין "מכירה פומבית" בין המציעים השונים שבסופו נבחר הזוכה.
בשונה מעסקה רגילה, כאן ההסכם בדרך כלל מוכתב על ידי בעל התפקיד והאפשרויות לבצע שינויים בסעיפיו מצומצמות יחסית. כך למשל, אחד הסעיפים הבלתי ניתנים לשינוי נוגע למכירת הדירה במצבה AS IS (כמות שהיא). ההסבר לכך הוא, שבעל התפקיד מעולם לא התגורר בדירה ואינו מודע למצבה הפיזי, התכנוני או ההנדסי ואף לא לליקויים המצויים בה ועל כן אינו יכול לקחת אחריות בנושא זה.
כדי מאד להיות ערים לכך שהעובדה שהמכירה מפוקחת על ידי בית משפט אינה מגנה על הקונה מפני קיפוח זכויותיו. להפך, בעסקה מסוג זה כדאי להיות מלווים על ידי עו"ד המיומן בשלבי ההתמחרות ויכול להשיג תנאי הסכם טובים יותר מבחינתכם, כמו לוח תשלומים נוח ווידוא לגבי רישום הזכויות על שמכם.
עו"ד עומר אשכנזי עוסק בדיני מקרקעין