מחירי הדירות עולים במהירות, במיוחד באזור תל אביב, כך עלה מנתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף השבוע שעבר. המשמעות המעשית היא, שבבדיקת גלובס את מחירי דירות ה-4 חדרים שנרכשו ברבעון הראשון של השנה מתברר, כי בערים מסויימות הם עלו ב-100 אלף שקל ויותר לעומת הרבעון השלישי של 2023, שקדם למלחמה. ההערכה שלנו היא, כי מדובר בציבור רוכשים אמיד יותר שנכנס לשוק בתקופה הזו.
ככלל, מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה היה גבוה בכ-130 אלף שקל ממחיר דירה ממוצעת שנרכשה לפני המלחמה. במחוז המרכז הפרש המחירים בין מחירי הדירות שנרכשו הגיע לרבע מיליון שקל, במחוז תל אביב ל-155 אלף שקל ובמחוז חיפה לכ-120 אלף שקל. במחוזות צפון ודרום נרשמו עליות של 70-80 אלף שקל "בלבד", וזאת במהלך תקופת הלחימה. מדובר בממצאים דרמטיים, במיוחד על רקע המלחמה.
מנתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף השבוע שעבר, מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של 2024 הגיע ל-2.23 מיליון שקל, עלייה של 6% לעומת המחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2023, שקדם למלחמה. עיקר העלייה נרשמה במחוז המרכז, שם מחירי הדירות שנרכשו עלו ב-10% במהלך חצי השנה של המלחמה, והגיעו ל-2.8 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 255 אלף שקל, דבר שמלמד על שינוי בתמהיל הדירות שנרכש וביכולת הכלכלית של הרוכשים.
עוד מחוז שבו מחירי הדירות עלו במידה רבה הוא חיפה, שם עסקה ממוצעת ברבעון הראשון של השנה הגיעה ל-1.71 מיליון שקל, עלייה של 7.5% וכ-120 אלף שקל. במחוז תל אביב המחירים עלו ב-5% ל-3.26 מיליון שקל, וגם במחוזות הלחימה צפון ודרום נרשמו עליות: בצפון עלייה של 7% ל-1.47 מיליון שקל ובדרום של 6% ל-1.53 מיליון שקל. רק בירושלים נרשמה ירידה ברבעון הראשון של 2024 לעומת זה השלישי של 2023, שעה שמחיר דירה ממוצעת הגיע ל-2.6 מיליון שקל, ירידה של כ-3%.
35 אחוז מהעסקאות: ארבעה חדרים
לצורך הכתבה התמקדנו בעסקאות שבוצעו על דירות 4 חדרים, שמהוות את גודל הדירות הנפוץ ביותר. בשני הרבעונים שנבדקו משקל הדירות הללו הגיע לכ-35% מכלל העסקאות.
מחיר דירה ממוצעת כזו הגיע ברבעון הראשון של השנה ל-2.18 מיליון שקל, עלייה של 4.5% לעומת הרבעון השלישי של 2023. מספרית מדובר בעלייה של כ-95 אלף שקל.
הדירות היקרות ביותר מסוג זה מצויות כמובן בתל אביב, והן נמכרו ב-4.82 מיליון שקל בממוצע, ששם דווקא נרשמה ירידה של 1% בחצי השנה האחרונה; אנו מעריכים, כי יש קשר בין זה ובין היצע הדירות האדיר הקיים בעיר. על פי הלמ"ס, היצע זה מגיע ל-8,525 דירות חדשות, והוא עולה מדי חודש. העיר מובילה את היצע הדירות במדינה, וסביר להניח כי למלאי הזה יש משמעות ממתנת על המחירים, במיוחד אם נשווה לעליות המחירים בערים הסובבות, שם מחירי הדירות הללו עלו בעשרות אלפי ולעתים אף ביותר מ-100 אלף שקל.
למשל הרצליה, העיר הגדולה השנייה בגובה מחירי הדירות שלה. מחירי דירות 4 חדרים הגיעו בה ל-3.65 מיליון שקל, עלייה של 5.4% ו-188 אלף שקל; ברמת גן הם עלו ב-7.3% או 216 אלף שקל, והם מגיעים ל-3.16 מיליון שקל.
נתונים אלה ממחישים את הקפיצה של 5% במדד מחירי הדירות במחוז תל אביב, שמשך למעלה את כל מדד מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2024. הערים שסובבות את תל אביב מעלות מאוד במחיריהן, בעוד שבתל אביב המחירים מעט "תקועים" ברמתם מהשנה האחרונה. הדבר אינו מפתיע, משום שב-2020-2022 המחירים בבירת הנדל"ן עלו מאוד והגיעו לשיאים, תוך שהם מגדילים את ההפרשים בינם ובין הערים הסובבות. ב-2024 אנו רואים, לפי שעה, קיזוז פערים בין תל אביב לשכנותיה, אך כל זאת נעשה במהלך כולל של עליות מחירים בקצב מהיר.
בערים במרכז שאינן במחוז תל אביב המחירים עלו במידה ניכרת גם כן: בנתניה המחירים קפצו ב-199 אלף שקל (8.4%) ל-2.57 מיליון שקל, בראשון לציון ב-191 אלף שקל ל-2.48 מיליון שקל ובפתח תקווה ב-135 אלף שקל (6%) ל-2.45 מיליון שקל.
בערים הדרומיות אשלון ובאר שבע נרשמו עליות של 70-80 אלף שקל לדירות 4 חדרים. באשקלון הן נמכרו ברבעון הראשון של השנה ב-1.64 מיליון שקל, ואילו בבאר שבע - ב-1.32 מיליון שקל; גם בחיפה נרשמה עליית מחיר מתונה של 39 אלף שקל לדירת 4 חדרים, שנמכרה במחיר ממוצע של 1.75 מיליון שקל.
בירושלים מחירי הדירות 4 חדרים רשמו ירידה של כ-33 אלף שקל ל-2.92 מיליון שקל, וזה המקום להצביע על הריבוי בהיצע הדירות גם בבירה, ששם הוא מגיע לכ-5,500 דירות, כהסבר אפשרי לירידה הזו.
עלייה בדירות החדשות
מהיכן אנשים מוצאים את המוכנות והיכולת להעלות כל כך הרבה את המחיר שהם משלמים עבור הדירות? ראשית, תמהיל הדירות יכול להסביר חלק משמעותי מתופעה זו. ברבעון הראשון של השנה נמכרו דירות חדשות בשוק החופשי ב-85% יותר מאשר ברבעון השלישי של 2023, ואילו הגידול בדירות יד שנייה התבטא ב-47% בלבד. לפיכך משקלן של הדירות החדשות בעסקאות גדל מאוד, והדבר תרם לעלייה במחירי העסקאות.
עניין אחר נעוץ ברוכשים. בדיקת נתוני המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל מעלה, כי משקל רוכשי הדירות ב-3 מיליון שקל ומעלה עולה בהתמדה, ובעוד שלפני שנתיים הוא הגיע לכרבע מכלל המשכנתאות, בימים האלה הוא נע בסביבות 35%, דבר שמעיד על עלייה ברכישת דירות אלה.
נוסף על כך, משקלם של הרוכשים הללו, שלקחו משכנתה בגובה של יותר מ-60% ממחיר הדירה, לא השתנה באופן משמעותי, והדבר מחזק את ההערכה, כי מדובר בציבור רוכשים אמיד יותר מאשר רוכשי נכסים כאלה בעבר.
השאלה, כמובן, מה הלאה. עליות מחירים בתקופת מלחמה, במיוחד כזו שגובה מחיר כלכלי כה גבוה מהמשק ומחציבור, הן אירוע חריג ביותר, שלא זכור כדוגמתו, מה שעלול להצביע על חוסר הרלוונטיות של המדיניות שנוקטות הממשלות מאז 2015. אלה, כולל הממשלה הנוכחית, אימצו במלואה את הדוקטרינה של שר האוצר דאז משה כחלון להתמודדות עם עליית מחירי הדירות, שלפיה יש לשים דגש על הגדלת היצע הדירות, הגרלת דירות מוזלות לזוגות צעירים והדרת משקיעים מהשוק.
ואולם, על אף ההצלחה להכפיל את היצע הדירות ויותר, מחירי הדירות מאז תחילת כהונתו של כחלון עלו בכ-60%, ונכון לעכשיו הם לא מראים שום סימן לכך שהם עומדים להיעצר. ואולם בשום ממשלה, כולל בזו הנוכחית, לא נשמעו תהיות, עד כמה התזה של כחלון באמת עומדת במבחן המציאות.